ISF : sous-estimer la valeur de son patrimoine immobilier en toute légalité, c'est possible !

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Les personnes détenant un patrimoine net taxable supérieur à 1 300 000 € doivent déclarer leur patrimoine au titre de l'ISF. Au-delà de 2 570 000 euros, les assujettis à l'impôt sur la fortune sont même tenus de remplir une déclaration spécifique détaillant l'ensemble de leurs biens. En deçà, ils se contentent de remplir quelques cases d'un formulaire annexe N°2042 C à la déclaration de revenus n°2042.
Dans tous les cas, la plus grande difficulté consiste en l'évaluation du patrimoine notamment immobilier.
 
A ce titre, Alfred Lortat-Jacob et Gauthier Moulins respectivement avocat associé et avocat au sein du cabinet Cornet Vincent Segurel soulignent que « les biens doivent être appréciés à leur vénale (ou valeur de marché) à la date du fait générateur de l'impôt, c'est-à-dire au 1er janvier de l'année d'imposition. »
 
Les deux fiscalistes précisent également qu'« il est toujours délicat de connaître la valeur vénale d'un bien immobilier lorsque ce bien n'a pas fait l'objet d'une transaction récemment. Il convient alors déterminer sa valeur par voie d'estimation ».
 
Ils rappellent également que l'administration fiscale admet l'application de décote dans plusieurs cas précis :
 
•    un abattement de 30% sur la valeur vénale de l'immeuble est effectué lorsque celui-ci est occupé, au 1er janvier de l'année d'imposition, à titre de résidence principale par son propriétaire ;
 
•    un abattement de 20% sur la valeur vénale du bien immobilier est opéré lorsque ce bien est donné en location. En effet, la valeur vénale d'un bien suppose qu'il est libre à la vente. Son occupation par un locataire affecte cette valeur vénale ;
 
•    un abattement de 20% sur la valeur vénale de l'immeuble lorsque le contribuable le détient en indivision ;
 
•    un abattement de 10% à 20% sur la valeur vénale des parts de Société Civile Immobilière (SCI). En effet, les restrictions imposées par les statuts (clauses d'agrément des nouveaux associés, droit de préemption des associés sur les cessions de parts par d'autres associés, composition du capital, …) justifient en pratique cette décote.
 
La multiplication des abattements conduit les fiscalistes à s'interroger sur la possibilité de cumuler plusieurs décotes sur un même logement.

Alfred Lortat-Jacob et Gauthier Moulins font valoir un arrêt récent de la Cour de Cassation (16 février 2016). A l'occasion de cet arrêt, les hauts-magistrats ont répondu positivement à la question en admettant « l'application sur un même immeuble d'une double décote successive pour occupation et pour indivision. »
 
Dans cette affaire, commentée par Alfred Lortat-Jacob et Gauthier Moulins, le contentieux portait sur l'évaluation de droits indivis d'une propriété exceptionnelle à Nice. L'administration fiscale avait accepté d'appliquer un abattement de 20% pour tenir compte de l'état de location de la maison, cependant, elle refusait d'appliquer l'abattement de 20% pour l'état d'indivision du bien.
 
Or, la Cour de cassation a énoncé que ces deux inconvénients étaient distincts l'un de l'autre et, a donc admis la double décote successive, pour occupation et pour indivision.
 
Les deux spécialistes du Code général des impôts (CGI) explicitent l'arrêt de la Cour de Cassation, précisant que la double décote ne constitue pas aux yeux des magistrats un abattement de 40% mais bien deux abattements successifs de 20%.  Une précision d'importance d'après les deux experts en droit fiscal « dans la mesure où l'abattement effectif est de 36% (20% +  [20% de 80]) et non de 40%. »
 
Les avocats du Cabinet Cornet Vincent Segurel recommandent aux contribuables qui ont appliqué un seul des deux abattements mais dont la situation patrimoniale permet de se prévaloir de l'arrêt de la Cour de cassation, de déposer une réclamation afin d'obtenir l'application de la deuxième décote.

Pour l'ISF 2014, ils précisent que ce « délai de réclamation expirera le 31 décembre prochain. »

Alfred Lortat-Jacob, avocat associé et Gauthier Moulins avocat au sein du cabinet Cornet Vincent Segurel (bureau de Paris)

 

 

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