Défiscalisation immobilière scellier : abaissement des plafonds de loyers

23/12/2010 - 10:34 - Sicavonline

Défiscalisation immobilière scellier : abaissement des plafonds de loyers

Après le coup de rabot fiscal qui ne sera pas sans conséquence sur la rentabilité du dispositif scellier, Le gouvernement s'attaque comme prévu cet été au plafonnement des loyers de cette incitation fiscale à l'investissement immobilier locatif. Des plafonds qui seront en grande partie révisés à la baisse l'an prochain, sauf à Paris et dans certaines villes de la proche banlieue parisienne, pour mieux refléter la réalité du marché locatif. Une nouvelle donnée dont il faudra tenir compte pour évaluer la rentabilité d'un tel investissement.

Le dispositif fiscal d'investissement immobilier scellier permet d'obtenir une réduction d'impôt sur 9 ans à condition de respecter certains engagements, notamment de plafonner les loyers. Ce régime a, rappelons-le, été mis en place pour encourager la construction de logements dans les zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande locative. Le territoire est de ce fait segmenté en fonction de ce déséquilibre (zones A, B1 et B2 et C), une segmentation qui détermine le plafond de loyer applicable. Le loyer est donc plus ou moins élevé selon sa location géographique. Dans certaines zones, les plafonds de loyers actuellement applicables sont sans aucun doute excessifs par rapport à la réalité du marché et peuvent induire l'investisseur en erreur qui dans les faits ne pourra louer son bien qu'à la condition de diminuer le loyer par rapport à ce que le vendeur lui avait laissé espérer. Les acheteurs ont ainsi été abusés par des simulations de rentabilité chimériques. Des critiques que le gouvernement a voulu faire taire en réorganisant les plafonds de loyers pour les rapprocher de la réalité des marchés locatifs privés locaux.

Des plafonds de loyers revus à la baisse sauf à Paris

Ayant observé des disparités au sein d'une même zone, le gouvernement a rapproché le plafonnement par zones des loyers pratiqués sur le marché. A cette fin, il distingue notamment le marché particulier d'une nouvelle zone dénommée A bis, constituée des communes dont le marché immobilier est le plus tendu. Ainsi, au sein de la zone A, Région Ile-de-France, deux plafonds de loyers coexisteront à compter du 1er janvier 2011, l'un plus élevé pour Paris et certaines villes de la petite couronne où le marché est le plus tendu et l'autre inférieur de 26 % pour le reste de la région. La zone A est donc désormais divisée en deux parties. La nouvelle zone A bis, qui ne concerne que Paris et 29 communes de la petite couronne ( nouvelle zone A bis ) où le marché est très tendu, converse le plafond de loyer de l'ancienne zone A, soit 21,76 euros/m², pour le reste de la zone A le plafond de loyer est fixé à 16,10 euro. A compter des baux signés ou renouvelés en 2011, les plafonds de loyer applicables aux zones B1 et B2 seront réduits de 14 %, passant respectivement à 13 et 10,60 euros contre 15,10 et 12,35 euros auparavant. L'ensemble de ces modifications s'appliquera aux logements acquis ou construits à compter du 1er janvier 2011 ou aux logements acquis par des sociétés civiles de placement immobilier en tout ou partie au moyen de souscriptions réalisées à compter de cette même date, pour les baux conclus en 2011. En principe, les logements situés dans une commune ne présentant pas un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, c'est-à-dire celles classées en zone C, ne sont pas éligibles au dispositif scellier. Toutefois, les communes classées en zone C qui le souhaitent peuvent demander un agrément délivré par le ministère chargé du Logement, dans cette zone le plafond de loyer est fixé à 6,10 euros. En revanche, aucune décision n'a été prise concernant les 168 communes des zones B1 et B2 qui devaient passer en zone C.

Des plafonds de loyer révisés au 1er janvier de chaque année

Pour améliorer l'indexation des loyers, les plafonds seront ensuite révisés au 1er janvier de chaque année. Une instruction fiscale annuelle d'indexation des plafonds pourra alors être consultée sur le site internet http://circulaires.gouv.fr.

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