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Investissement locatif : faut-il avoir craindre la GUL ?

17/10/2013 - 16:48 - Sicavonline



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Investissement locatif : faut-il avoir craindre la GUL ?

©Michel Wal

La Garantie Universelle des Loyers (GUL) est-elle une bombe à retardement ? Les dirigeants de Galian, société d'assurance des professionnels de l'immobilier en sont convaincus et réfutent un par un les arguments avancés par la ministre du Logement afin de justifier la mise en place de la Garantie Universelle des loyers (GUL).

Le sondage Ipsos-CGI publié le 15 octobre dans Le Monde révélait que 72% des Français jugent le montant de l'impôt excessif, au moment où la commission des affaires économiques du Sénat confirme la création d'une taxe de l'ordre de 2% pour couvrir les impayés de loyers. Dans le même temps, alors que l'Inspection Générale des Finances et divers acteurs de l'assurance ont démontré, statistiques à l'appui, que cette taxe entraînera un déficit une à deux fois supérieur à ce qu'elle rapportera [1], les sénateurs du groupe socialiste s'apprêtent pourtant à valider la garantie universelle des loyers (GUL).

3 millions de logements vacants ? Faux

Madame Cécile Duflot base la Garantie Universelle des Loyers sur l'existence de 3 millions de logements vacants en France. La GUL ouvrirait, de facto, la porte de 3 millions de logements à la location. Selon l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL), sur le nombre total de logements vacants recensés par l'INSEE, plus de 1 million restent vacants moins d'un an, près de 60% sont réoccupés un an après, et plus de 70% après deux ans.

Ainsi il n'existerait réellement que « 236 000 logements vacants, le reste des logements ayant disparu [2] ».

Par ailleurs, selon le directeur de l'ANIL, Bernard VORMS, un système de garantie universelle n'augmenterait pas l'offre de logements : « Pas un expert ne croit à l'existence, en zone tendue, d'un gisement de logements que leur propriétaire laisserait vacants, sans pour autant les vendre, par crainte des impayés. La hausse du taux de vacance est signe d'une détente du marché et considérée comme telle dans la plupart des pays. Quelle personne rationnelle préfèrerait la certitude de ne pas percevoir de loyer au risque de ne pas le percevoir avec la régularité escomptée ? Il peut certes exister des bailleurs dont le comportement est irrationnel, mais on ne peut fonder un nouveau dispositif sur des phénomènes qui restent anecdotiques. [3]»

Il n'y a pas 3 millions de logements vacants en France justifiant la création de la GUL.

Un accès au logement locatif facilité ? Faux

La Garantie des Risques Locatifs (GRL), « permet » d'ores et déjà à un locataire de consacrer jusqu'à 50% de ses revenus à son loyer. Selon Alain LEDEMAY, Directeur général de GALIAN, « Il s'agit d'une norme socialement à haut risque. Elle conduit les locataires au surendettement et expose les propriétaires aux déboires de contentieux locatifs. »

Dans son baromètre 2012, la Banque de France a d'ailleurs noté une « forte augmentation des dettes de charges courantes, qui concernent le loyer et les charges locatives, dans 80% des dossiers de surendettement ».

La GUL, qui reposerait sur des règles encore plus souples que la GRL, va accélérer ce cercle vicieux du surendettement, par ailleurs assorti pour les locataires, de la menace d'un recouvrement « musclé » par le Trésor Public. On comprend donc que le rapport de l'Inspection Générale des Finances préconise de ne pas couvrir les locataires dont le taux d'effort serait compris entre 40% et 50%, « potentiellement très coûteux pour la garantie ».

Des propriétaires rassurés? Faux

Madame Cécile Duflot et M. Claude Dilain, sénateur rapporteur du projet de loi ALUR, ont rappelé lors des débats de la Commission des Affaires économiques du Sénat que 40 % des impayés de loyers, selon l'ANIL, résultent de comportements de mauvaise foi.

Conjuguée à une charge de loyer élevée (jusqu'à 50 % des revenus), cette situation justifie à elle seule les craintes des propriétaires. Comment ne pas anticiper, dans ce contexte, que la GUL ne soit un accélérateur d'impayés et n'engendre une déresponsabilisation à grande échelle des locataires ? À cet égard, le fondateur de Gererseul.com, Patrick CHAPPEY se demande dans Votre Argent/L'Express « pourquoi payer son loyer lorsque l'on sait qu'une assurance va prendre la relève ? », soulignant l'effet d'aubaine que constitue la GUL pour les locataires de mauvaise foi.

Une solution alternative responsable

GALIAN propose la création d'un dispositif s'appuyant sur les compétences du secteur de l'assurance et des professionnels de la gestion immobilière prenant en compte, comme le souhaite la ministre, les difficultés rencontrées par les jeunes et les foyers modestes.

Ce dispositif reposerait sur les principes suivants :
- Une obligation de souscription pour tous les propriétaires,
- Une suppression de la caution personne physique,
- Une garantie socle identique pour tous les assureurs, assortie d'une franchise et d'un plafond de garanti pour contenir les dérives du dispositif. Des garanties facultatives pourraient être proposées par les assureurs pour compléter les garanties socle.
- Une norme de taux d'effort pour le locataire (poids du loyer sur les revenus), d'un niveau maximum de 40%, afin de limiter les risques de surendettement,
- Un mécanisme de traitement social pris en charge par l'Agence Nationale de la GUL, en fonction de la situation sociale du locataire.

Comme le rappelle Georges ISAAC, Président de GALIAN, « nous avons conscience des difficultés rencontrées par certains Français pour louer un logement, comme les étudiants et les jeunes. C'est pourquoi nous proposons à Madame Cécile Duflot un dispositif qui prend en compte ces situations ».

[1] 800 millions d'euros de prélèvement pour un déficit attendu de 1,5 à 2 milliards d'euros - 1,2 milliard selon l'IGF
[2] Service de l'observation et des statistiques, Commissariat Général au Développement Durable, N°170 Juillet 2013
[3] ANIL, Habitat Actualité, Juin 2013

A propos de GALIAN :
Issu de l'évolution de la CGAIM, GALIAN est le leader français de la garantie financière et l'un des acteurs de référence des assurances pour les professionnels de l'immobilier. Acteur indépendant créé par et pour les professionnels de l'immobilier, GALIAN accompagne les agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété, dont il sécurise les opérations initiées avec leurs clients. Avec plus de 45 ans d'expérience, GALIAN regroupe aujourd'hui plus de 9 600 professionnels sociétaires, auxquels il délivre 5,7 Md€ de garanties et propose un ensemble de produits et services adaptés à leur activité.

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