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Six chiffres clefs pour décrypter le marché immobilier

24/04/2014 - 10:11 - Sicavonline



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Six chiffres clefs pour décrypter le marché immobilier

Outre l'évolution des prix immobiliers et du nombre de transactions, plusieurs indicateurs permettent de prendre le pouls du marché et de percevoir, s'ils sont présents, les signes d'une éventuelle amélioration. Après une année 2013 sans relief mais moins catastrophique que prévu, le réseau Laforêt dresse un premier bilan du marché immobilier grâce à six chiffres clés.

Le comportement des acheteurs potentiels

Globalement, le réseau comptant près d'un millier d'agences immobilières observe une reprise de la demande. Selon ses estimations, elle a gagné 34 % à Paris et 3 % en région. Les retours d'information des agents du réseau Laforêt confirment « le retour de primo-accédants qui cherchent à se loger, motivés par des taux d'intérêts restés bas, malgré des annonces de retour à la hausse. » Ce constat se concentrait essentiellement sur les zones urbaines, plus attirantes que les zones rurales. Les bailleurs régresseraient tandis que les investisseurs patrimoniaux maintiendrait un intérêt pour la pierre, leur objectif n'est pas la rentabilité locative, mais la volonté de se constituer un patrimoine procurant une rente pour la retraite.

Evolution du nombre de transactions

Les agences du réseau Laforêt notent également une légère reprise des transactions entre le dernier trimestre 2013 et le 1er trimestre 2014 (+2 %). Cette dynamique, loin d'être uniforme, concerne là aussi principalement les grandes métropoles. A Paris, les transactions ont ainsi progressé de 11 %. Dans les zones rurales, la situation serait, selon Laforêt, nettement plus disparate, certaines zones souffrant même « d'une demande raréfiée ».

Que se passe-t-il du côté des vendeurs ?

Le retour des acheteurs dont rend compte le réseau immobilier s'accompagne-t-il de celui de vendeurs ? Pas vraiment si l'on en croit Laforêt. Les mises en vente sont toujours au ralenti pour ne pas dire au point mort dans certaines zones. À l'échelle nationale, le stock de biens à la vente du réseau reste néanmoins stable. Ces valeurs se retrouvent globalement dans toutes les régions sauf l'Ile-de-France et Paris qui progressent respectivement de 3% et 10%. Seuls les vendeurs contraints mettent leur bien sur le marché. Les autres sont paralysés par la morosité économique, les tempêtes fiscales et les baisse des prix... Mais les agents notent sur le terrain un retour à la raison des vendeurs, « devenant plus réalistes sur une éventuelle plus-value immobilière ».

Quelle tendance niveau prix ?

Dans ce contexte, les prix affichent une baisse de - 3% comparé au trimestre précédent, ce qui contribue selon Laforêt au soutien des transactions.
À Paris, la baisse se situe à -1,5% soit un prix moyen de 8 099€/m², en tenant compte de disparités importantes entre les arrondissements et les quartiers. En région parisienne, les prix connaissent un recul de 4%, au 1ertrimestre, pour s'établir en moyenne à 3 560 €/m². En région, la tendance se résume à une baisse moyenne, plus forte, avec un prix moyen qui recule de -3% pour s'établir à 1 930 €/m². Laforêt relève de nombreuses disparités entre les villes moyennes qui fléchissent au-delà de 10% et les grandes villes qui résistent mieux.

Marge de négociation sur les prix


La marge de négociation est un bon indicateur de l'état d'esprit des vendeurs et des acheteurs. Plus les acheteurs ont la main plus leur pouvoir de négociation sera fort et fera baisser le prix affiché par le vendeur.
Actuellement, les négociations entre les prix affichés et les prix actés se stabiliseraient à 6,5% durant le dernier trimestre, comme au cumul de l'année 2013, signe d'un meilleur réalisme de la part des vendeurs. À Paris, la négociation représente en moyenne 5% du prix initial, 6% pour la région parisienne et 7,1% en région.

Quid des délais de vente

Plus les délais de vente sont élevés plus le marché immobilier tourne au ralenti. L'allongement des délais de vente prouve que les acheteurs ne sont plus prêts à acheter n'importe quel bien à n'importe quel prix comme ce fut le cas auparavant.
Le réseau Laforêt ne rapporte aucun changement majeur. Les délais de vente sont stabilisés à 3,5 mois en France. À Paris, les délais de vente augmentent d'1 jour pour atteindre 71 jours en moyenne. En région parisienne, les délais s'allongent de 3 jours, soit 88 jours au total. Pour le reste de la France, les délais se figent à 114 jours, soit une légère amélioration de 2 jours.

Les perspectives du marché par Laforêt

Au vu de ces différents chiffres, Elix Rizkallah, Président de Laforêt estime que « Ce début d'année 2014 se présente dans la continuité de 2013. Les Français conservent leur intérêt pour acquérir, même si les régions rurales et les villes moyennes souffrent davantage comparées aux grandes villes.
L'adoption de la loi ALUR peut bouleverser certains paramètres, en renforçant le recul des investisseurs et aussi en augmentant les mises sur le marché de petites surfaces (faisant peut-être le bonheur des primo-accédants, mais ne résolvant pas la crise du logement).
Le maintien des taux d'intérêt compense l'assombrissement du paysage économique, mais pour combien de temps encore... »
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