Investir dans l'immobilier de qualité à rénover tout en profitant d'une économie d'impôt substantielle libérée du carcan des niches fiscales, c'est ce que promettent les SCPI « déficit foncier » aux investisseurs, des SCPI qui se distinguent du reste de la famille des SCPI fiscales.
Confidentielles –elles se comptent sur les doigts d'une main–, les SCPI « déficit foncier », ne sont décidément pas des SCPI fiscales comme les autres. Créées en réponse à la chasse aux niches fiscales et à la mise en place d'un plafonnement global des avantages fiscaux, actuellement fixé à 10 000 €, les SCPI déficit foncier conjuguent au mieux stratégie fiscale et constitution d'un patrimoine via de l'investissement immobilier de caractère.
Les SCPI déficit foncier répliquent à la perfection le mécanisme fiscal lié à la perception de revenus issus de la location de logements. Il faut savoir qu'avant d'être imposés, les loyers issus de la location de logements (non meublés) par des particuliers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers après soustraction des charges déductibles (dépenses de réparation ou d'entretien, dépenses d'amélioration, frais de gestion, primes d'assurances, intérêts d'emprunt...). Le bénéfice foncier imposable est alors ajouté aux autres revenus du foyer fiscal. Il est alors soumis au barème de l'impôt sur le revenu, jusqu'à 45 % pour le marginale de l'impôt (TMI), hors contribution sur les plus hauts revenus, ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
L'une des solutions consistent alors à aller chercher de la charge déductible pour neutraliser les revenus fonciers. Lorsque les charges sont supérieures aux recettes, généralement à la suite de travaux, le fisc qualifie le résultat de déficit foncier, en opposition à un revenu foncier, et lui réserve un traitement fiscal particulièrement favorable. Afin de parvenir à ce résultat, l'investisseur peut au choix acheter un logement à rénover, rénover un bien lui appartenant ou encore opter pour une solution clef en main en investissant dans des parts de SCPI déficit foncier.
La SCPI déficit foncier collecte des fonds auprès d'épargnants puis procède à des acquisitions d'immeubles d'habitation nécessitant d'importants travaux. Après leur remise en état, les logements réhabilités sont proposés à la location et sont à ce stade susceptibles d'être loués et donc de produire des revenus. Après 15 à 18 ans d'existence, la SCPI revend son patrimoine et en distribue les fruits aux associés, la société est ensuite dissoute. Les éventuelles plus-values seront alors imposées selon un régime identique à celle d'une vente en direct.
Aucune promesse de gains n'est faite à l'investisseur tant en termes de revenus que de plus-values. Il est cependant important de comprendre que les revenus générés par des SCPI fiscales sont généralement inférieurs à ceux des SCPI de distribution et que la revalorisation du patrimoine n'est pas garantie. Lorsqu'un épargnant cherche des revenus avant tout, il aura intérêt à d'abord se tourner vers des SCPI de rendement.
De plus, il est fortement recommandé de conserver ses parts jusqu'au terme de la SCPI, ce qui suppose de n'investir dans une SCPI qu'à la condition de disposer d'un horizon de placement adéquat.
Comme évoqué plus haut, la SCPI déficit foncier achète des logements nécessitant des travaux de réparation et d'entretien et d'amélioration, notamment pour les mettre aux normes actuelles de construction. Tout l'intérêt de passer par une SCPI et des professionnels de l'investissement immobilier est de compter sur leur capacité à bâtir un parc immobilier solide constitué de logements prisés des locataires locaux et de mutualiser et répartir les risques sur plusieurs logements répartis sur le territoire national.
Une sélection rigoureuse des biens, notamment une localisation courue, réduit le risque de vacance locative et de dépréciation du patrimoine. En investissant dans une SCPI déficit foncier, le porteur de parts est autorisé à imputer une quote-part des travaux engagés par la SCPI pour réhabiliter son parc immobilier. Le pourcentage de travaux déductibles varie d'une SCPI à l'autre et leur durée peut déborder sur plusieurs exercices fiscaux.
Autrement formulé, la société à la tête de la SCPI investit dans des logements à rénover et ne reçoit pas de revenus. Les associés de la SCPI ont l'opportunité de déduire la quote-part des travaux liée à l'investissement immobilier proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent dans la société.
Grâce au mécanisme du déficit foncier, le montant des travaux de réhabilitation engagés par la SCPI éponge les revenus fonciers de l'investisseur sans limitation et jusqu'à 10 700 € du revenu global.
La grande force des SCPI déficit foncier provient de leur capacité à s'adapter aux besoins de contribuables aux profils divers et variés voire à des profils opposés. Le dispositif du déficit foncier sied aussi bien à des investisseurs déjà propriétaires bailleurs, détenteurs de revenus fonciers, qu'à ceux qui, fortement imposés par ailleurs, ne disposent pas de bénéfices fonciers.
Dans le cas d'un investisseur dépourvu de revenus issus de la location de logements « nus », le déficit foncier (hors les intérêts d'emprunt) éponge jusqu'à 10 700 € de ses revenus professionnels, pensions de retraite… c'est-à-dire du revenu global de l'année où le déficit foncier est généré. L'éventuel surplus ne sera pas perdu et sera déductible des revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes.
L'investisseur titulaire de revenus fonciers par ailleurs impute dans un premier temps le déficit de ses revenus fonciers en commençant par les intérêts d'emprunt. Le surplus, si surplus il y a, sera imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10700 euros. L'éventuel reliquat et/ou les intérêts d'emprunt seront déductibles des revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes.
Lorsqu'il est fait usage de la soustraction du déficit foncier sur le global imposable d'un foyer fiscal, les parts doivent impérativement être conservées au moins 3 ans à partir de l'année d'imputation du déficit sur le revenu global, sous peine de perdre l'avantage fiscal.
L'un des grands atouts des SCPI déficit foncier est d'offrir non pas une réduction ou un crédit d'impôt mais une déduction d'impôt. Alors que les réductions et crédits d'impôts viennent se soustraire directement de l'impôt dû, la déduction d'impôt s'impute sur les revenus, le plus souvent sur un revenu catégoriel de même nature. Les dépenses ou investissements ont à de rares exceptions la capacité d'abaisser le revenu global d'un foyer fiscal. La SCPI déficit foncier ouvre les portes de ce régime avantageux et de ce fait très recherché.
A dépense égale, les contribuables les plus fortement imposés profiteront d'une baisse d'impôt plus copieuse.
L'impact des déductions fiscales sur le montant de l'impôt varie d'un contribuable à l'autre au gré du taux marginal d'imposition (TMI) de chacun. Ce fameux TMI correspond aux taux maximum auquel est exposé un contribuable soit 14 %, 30 %, 41 % ou 45 %.
En effet, le contribuable exposé à un TMI de 45 % qui déduit 1 000 € de son revenu global obtiendra un avantage fiscal de 450 € tandis que celui avec un TMI de 14 % obtiendra une économie d'impôt de 140 €.
Subséquemment, il faut le répéter, les SCPI déficit foncier conviennent plus particulièrement à des foyers fiscaux fortement imposés, soit un TMI de 41 % ou 45 %, voire dans certains cas 30 %.
L'avantage fiscal des SCPI déficit foncier est d'autant plus intéressant qu'il n'est pas pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. L'un des autres avantages des SCPI est de permettre un achat à crédit contrairement à la plupart des placements financiers. Les intérêts sont alors déductibles des revenus fonciers et uniquement des revenus fonciers.
Quoi de mieux qu'un exemple pour comprendre le mécanisme et l'intérêt fiscal des SCPI « déficit foncier ».
Prenons un investisseur disposant de revenus fonciers nets récurrents à hauteur de 10 000 euros et son TMI est de 45 %. Il investit à hauteur de 26 000 € au comptant hors frais dans une SCPI déficit foncier dont la quote-part de travaux quote-part de travaux de 40 %. La quote-part est purement hypothétique.
Avant
• Revenus fonciers : 10 000 €
• Imposition RF : 6 220 €
Après achat de SCPI
• Inv. déductible : 10 400 €
• Economie d'impôt = 6 400 €
Reprenons le même exemple avec cette fois un investissement de 62 000 €.
Avant
• Revenus fonciers : 10 000 €
• Imposition RF : 6 220 €
Après achat de SCPI
• Inv. déductible : 24 800 €
• Economie d'impôt au titre de l'année d'acquisition : 11 035 €
(10 000 + 10 700) *45% = 9 315 €
10 000*17,2% = 1720 €
Le reste du déficit non imputé sur les revenus fonciers de l'année et le revenu global est imputable sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent, soit 4 100 € (24 800 – 10 000 + 10 700) à répartir sur les futurs revenus fonciers. Une économie d'impôt supplémentaire de de 2 550,2 € (4 100 *(0,45+0,172)).
Soit une économie d'impôt globale potentielle de 13 585 €
Poursuivons notre premier exemple en supposant que l'investisseur ne dispose pas de revenus fonciers récurrents.
• Inv. déductible du revenu global = 10 400 €
(26 000 *40%)
• Economie d'IR= 4 680 €
(10 400 x 45 %)
Dans l'hypothèse où la part déductible excéderait 10 700 €, l'excédent serait imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ces exemples sont uniquement donnés à titre indicatif et ne sauraient constituer une offre d'investissement
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