Si Vousfinancer qualifie d’incontestable la reprise du marché immobilier après le déconfinement, le courtier met en relief plusieurs freins à la poursuite de ce mouvement.
Unanimement convaincus de l'appétence des ménages pour l'immobilier, les courtiers en prêt immobilier dont Vousfinancer émettent cependant quelques réserves quant au redémarrage du marché. En atteste, le dernier communiqué du courtier en prêt immobilier Vousfinancer. S'il ne doute nullement de « l'intérêt toujours soutenu des Français pour la pierre » le courtier met en relief deux motifs d'inquiétude.
Le marché retrouve une activité proche de l'avant confinement avec une demande des acheteurs soutenus. « Chez Vousfinancer, depuis la mi-mai les nouvelles demandes de prêt représentent 70 % du volume de demandes à la même période en 2019. C'est un signe encourageant de reprise rapide et de l'intérêt toujours aussi fort des Français pour l'immobilier qui, pour certains, ont réactivé leur projet d'avant-confinement et pour d'autres ont la volonté d'investir à nouveau ! » explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Vousfinancer se dit néanmoins préoccupé par le niveau des taux d'usure - taux maximum au-delà duquel les banques n'ont pas le droit de prêter - qui exclut mécaniquement les emprunteurs les plus fragiles, mais aussi par les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui pénalisent également les investisseurs. Vousfinancer affirme d'ores et déjà constater « l'impact dans les profils des dossiers refusés dont les revenus et l'apport moyens sont supérieurs à l'an dernier, et les durées de prêts inférieures, témoignant d'une plus grande sélectivité des banques. »
Certes le nombre de refus de prêt est stable par rapport à 2019 mais Vousfinancer observe une hausse relative des refus passés de 5,4 % à 6,6 % entre le début de l'année et aujourd'hui.
Un léger sursaut des refus que le courtier attribue au niveau des taux d'usure qui a baissé en avril alors même que les banques ont remonté leur taux de 0,30 % en moyenne… Résultat, cela provoque un effet ciseau qui exclut les emprunteurs modestes qui se voient proposer des taux moins attractifs. « Si les taux moyens sont de 1,55 % sur 25 ans, certains emprunteurs avec moins de 40 000 € de revenus obtiennent plutôt des taux proches de 2 %. En ajoutant l'assurance de prêt, les frais de garantie et de dossiers, le TAEG - taux annuel effectif global - dépasse alors le taux d'usure qui est de 2,51 % et le dossier est alors refusé » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
L'autre motif d'inquiétude soulevé par le courtier concerne la stricte application des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (taux d'endettement inférieur à 33 % et durée de prêt de 25 ans maximum) qui impacte particulièrement les investisseurs. Souvent propriétaires de leur résidence principale avec un crédit en cours, leur endettement dépasse par conséquent dans la plupart des cas 33 %. A fin mai 2020 30 % des dossiers refusés sont des dossiers d'investisseurs, contre 26 % en 2019.
Outre les investisseurs, la société de courtage note également une hausse de la qualité des profils d'emprunteurs refusés en 2020. « On observe un durcissement global des conditions d'octroi au travers des profils d'emprunteurs refusés, les refus concernent des dossiers plus qualitatifs qu'en 2019. On le constate tant sur les revenus et l'apport moyens, en hausse en 2020 chez les emprunteurs considérés comme « non finançables », que sur les durées des prêts refusés, en baisse de 7 mois en seulement 1 an… » complète Sandrine Allonier.
Afin d'étayer ses propos, le courtier fournit un exemple de dossier refuser par une banque. Une agence Vousfinancer vient ainsi de recevoir un refus de prêt pour un dossier qui aurait pu être financé sans problème en début d'année, pour un couple avec 85 000 € de revenus
• Mr et Mme, 42 et 41 ans, mariés, 2 enfants, ingénieur et assistante RH
• Revenus : 84 000 €/an
• 15 000 € d'épargne
• Projet : Achat de leur résidence principale à 360 000 €.
• Taux d'endettement à 25 %
• Taux proposé avant le confinement : 1,65 % sur 25 ans (TAEG : 2,42%) mais passé à 2,10 % mi-mai (TAEG : 2,86%)
• TAEG supérieur au taux d'usure (2,51%), donc refus de la banque
« La baisse des taux d'usure dans un contexte de remontée des taux de crédit est un problème majeur. C'est l'effet collatéral des recommandations du HCSF qui ont conduit les banques à privilégier les meilleurs profils. On s'engouffre actuellement dans un cercle vicieux : comme le taux d'usure est à un niveau historiquement bas, certains dossiers d'emprunteurs ne passent plus, donc le taux qu'ils auraient dû obtenir n'est pas pris en compte dans le calcul du taux d'usure du trimestre suivant qui se base donc seulement sur les dossiers acceptés ! Donc le taux d'usure augmente plus lentement que les barèmes affichés par les banques, qui doivent de ce fait, elles aussi, limiter la hausse des taux, avec un impact sur la rentabilité des prêts qu'elles accordent » analyse Sandrine Allonier.
En guise de conclusion Julie Bachet estime que « la reprise du marché ne pourra être solide et durable que si les recommandations sont assouplies, au moins temporairement et le calcul du taux d'usure revu afin d'être plus proche de la réalité du marché et des exigences en matière de rentabilité qui pèsent actuellement sur les banques »
A propos de Vousfinancer
Fondé en 2008 par Jérôme Robin, Vousfinancer, réseau de courtiers en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier.
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