Immobilier d'investissement : transmettre un bien immobilier sans s'appauvrir

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Dans le cadre d'une gestion patrimoniale harmonieuse, la détention d'un ou plusieurs biens immobiliers destinés à la location constitue une précieuse source de revenus. A ce besoin de revenus complémentaires s'ajoute bien souvent, à un certain âge et en présence d'enfants, la volonté de d'anticiper la transmission de son patrimoine. Les propriétaires immobiliers peuvent alors envisager de transmettre ce ou ces biens générateurs de revenus à leurs proches, principalement leurs enfants, sans pour autant s'appauvrir et se priver d'une précieuse, voire indispensable, source de revenus.
Amorcer la transmission de son patrimoine, en particulier en présence d'immobilier, par le biais de donations peut se révéler avantageux à bien des égards.

Donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants : dans quel but ?

Perception des revenus locatifs et absence de taxation

Grâce au démembrement de propriété, qui consiste à séparer le droit de disposer d'un bien (la nue-propriété) du droit d'usage et d'en percevoir les revenus (l'usufruit), un propriétaire désireux d'anticiper sa transmission allège la note que devront régler ses héritiers lorsqu'il passera de vie à trépas, tout en s'octroyant la faculté de disposer des loyers relatifs aux biens donnés.

Distinction usufruit, nue-propriété, pleine propriété

Droits sur le bien                                   Pleine propriété                      Nue-propriété              Usufruit

En disposer (le vendre par exemple)               Oui                                        Oui                       Non

L'utiliser (l'occuper par exemple)                    Oui                                         Non                      Oui

Percevoir des revenus issus de ce bien

(encaissement des loyers par exemple)          Oui                                         Non                      Oui

Disposer uniquement de l'usufruit d'un bien confère le droit d'occuper ou de louer ce bien, ce qui revient à dire que les éventuels revenus attachés à un actif dont la propriété est démembrée sont assignés à l'usufruitier.
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété dans des conditions fiscales avantageuses.

Donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants : combien ça coûte ?

Double allégement des droits de mutation

Lors du décès du ou des donateurs, l'usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété et l'enfant bénéficiaire devient alors pleinement propriétaire du bien au jour du décès de son parent, sans payer de droits supplémentaires. Cela étant, la donation peut engendrer le paiement de droits de mutation. Selon la valeur du bien transmis, le transfert de la nue-propriété est en pratique susceptible de générer le paiement de droits de mutation. 
Les droits à payer à l'occasion du transfert de la nue-propriété sont cependant inférieurs à ce qu'ils seraient en comparaison d'une donation en plein propriété, tout simplement parce que les droits ne sont pas déterminés sur la base du prix total du bien transmis, mais calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. Or, la répartition de valeur entre l'usufruit et la nue-propriété varie en fonction de l'âge du donateur. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible et donc l'opération est avantageuse. Lorsque l'usufruitier a plus de 51 ans et moins de 61 ans, la base d'imposition de la donation est réduite de moitié tandis qu'elle sera équivalente à 60 % de la valeur totale du bien transmis quand le donateur à plus de 61 ans et moins de 71 ans.

ÂGE de l'usufruitier
Moins de :                                  VALEUR de l'usufruit              VALEUR de la nue-propriété
21 ans révolus                                         90%                                             10%
31 ans révolus                                         80%                                             20%
41 ans révolus                                         70%                                             30%
51 ans révolus                                         60%                                             40%
61 ans révolus                                         50%                                             50%
71 ans révolus                                         40%                                             60%
81 ans révolus                                         30%                                             70%
91 ans révolus                                         20%                                             80%
Plus de 91 ans révolus                            10%                                             90%

Il faut cependant prendre la mesure d'une telle décision car toute donation est par principe irrévocable, sauf à prouver l'ingratitude d'un enfant. Une situation complexe à prouver sur laquelle mieux vaut ne pas compter. C'est pourquoi il est généralement fortement déconseillé de donner sa résidence principale, l'usufruitier se retrouvant dans l'incapacité de vendre son bien sans l'accord du nue-propriétaire.
La donation en nue-propriété permet d'amorcer sa transmission en bénéficiant d'une fiscalité attractive. En plus de la réduction de la base d'imposition due au démembrement, la donation à un enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros par donateur et par donataire, au-delà s'applique le barème des droits de donation mais avec une réduction de 35 % de ceux-ci (10 % dans le cas où le donateur a plus de 70 ans)

Surplus net taxable                                   Taux
N'excédant pas 8 072 €                              5 %
Compris entre 8 072 et 12 109 €               10 %
Compris  entre 12 109 et 15 932 €            15 %
Compris  entre 15 932 et 552 324 €          20 %
Compris  entre 552 324 et 902 838 €        30 %
Compris  entre 902 838 et 1 805 677 €     40 %
Au-delà de 1 805 677 €                             45 %

Lorsqu'une donation porte sur un bien immobilier, le donataire doit acquitter la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 %, le prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement fixé à 2,37 % du montant de la taxe de publicité foncière ainsi que la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 %.

Bon à savoir : par principe, les éventuels droits de donation à régler sont payés par le donataire, personne qui reçoit le don ; par exception, celui qui fait la donation, c'est-à-dire le donateur, peut prendre les droits à sa charge. Le fisc ne considère pas le montant des droits comme un supplément de donation et ne les incorporent pas à la base imposable.

L'avantage de l'abattement relatif aux donations et aux successions tient à sa faculté de se reconstituer tous les 15 ans. Une donation peut s'effectuer en une ou plusieurs fois pendant cette période de 15 ans. Dès lors, si l'abattement n'a pas été utilisé en totalité lors d'une première donation, le solde encore disponible peut être utilisé pendant une période de 15 ans, pour une nouvelle donation ou, en cas de décès du donateur, dans le cadre de sa succession. Tous les 15 ans, l'abattement de 100 000 euros est de nouveau disponible. Lorsqu'une donation a été enregistrée depuis plus de 15 ans, un donataire peut recevoir du même donateur une nouvelle donation en bénéficiant à nouveau de l'abattement total.

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