Fiscalité des plus-values immobilières : l'abattement maintenu par le gouvernement

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La mesure phare du plan anti-déficit du gouvernement qui prévoyait d'alourdir la taxation des plus-values immobilières sur les résidences secondaires et les biens immobiliers hors résidence principale sera finalement moins pénalisante que prévue pour les propriétaires. Sous la pression des députés de la majorité et des professionnels de l'immobilier, la fin programmée de l'abattement sur les plus-values immobilières réalisées par les vendeurs de biens immobiliers, hors résidence principale, a été enterrée par le gouvernement. Actuellement, la plus-value (différence entre le prix de vente et le prix d'achat) obtenue par un particulier suite à la vente d'une maison ou d'un appartement non occupé par son propriétaire à titre de résidence principale est imposée dans son intégralité si le bien est cédé dans les cinq premières années de sa détention. Lorsque la maison ou l'appartement est détenu depuis plus de cinq ans, le montant de la plus-value imposable est diminué d'un abattement de 10 % par année de détention de l'immeuble entre la cinquième et la quinzième année de possession. Par le jeu de cet abattement, les plus-values réalisées sur les biens détenus depuis plus de quinze ans sont donc totalement exonérées d'impôt et de prélèvements sociaux. Lorsque au contraire cette plus-value est taxable, le taux d'imposition est de 31,3 %, prélèvements sociaux inclus.

La suppression totale de l'abattement sur les plus-values immobilières « dangereux »

Initialement, le projet présenté le 24 août par le gouvernement prévoyait la disparition complète de l'abattement pour durée de détention, autrement dit la taxation quasi systématique hors résidence principale des plus-values dès le 25 août. La suppression de l'abattement pour durée de détention était « compensée » par la revalorisation du prix d'acquisition des biens cédés, cela pour tenir compte de l'inflation. Mais cette proposition de suppression de l'abattement permettant une exonération totale des plus-values immobilières au bout de 15 ans « est dangereuse économiquement et socialement » Charles de Courson, député de la Marne, lors des débats parlementaires. « Elle aboutirait en effet à une forte contraction des transactions et à une forte chute de la construction pour deux raisons : les propriétaires fonciers céderaient moins facilement leur foncier, et plus le prix augmenterait, plus ils renonceraient à vendre ; les épargnants, quant à eux, réduiraient leurs investissements dans le logement locatif estimant qu'une nouvelle fois, ils ont été trompés, ce qui aboutirait à aggraver le déficit en logements, particulièrement marqué dans les zones tendues » Pour atténuer cette mesure vivement critiquée par l'ensemble des acteurs du secteur immobilier, dont les notaires qui avertissent du risque de gel d'une partie du marché immobilier pendant plusieurs mois, le gouvernement a revu sa copie que les députés ont ensuite examinée.

Avec le réétalement de l'abattement, une exonération des plus-values immobilières au bout de 30 ans

Une copie visiblement corrigée à la hâte puisqu'elle comporte une coquille et deux propositions d'étalement dans le temps de l'abattement que le gouvernement et les députés peu troublés par cette erreur devront revoir une nouvelle fois pour plus de précision. Le texte de l'amendement est ainsi rédigé : « La prise en compte de la durée de détention est donc conservée mais à une cadence progressive (2 %, puis 3 % et enfin 10 %) (première proposition d'étalement de l'abattement) en fonction de la durée de détention du bien et non plus de manière uniforme comme dans le dispositif actuel (10 % par année de détention au-delà de la cinquième année). Ainsi :

• aucun abattement ne serait pratiqué au titre des cinq premières années de détention ;
• un abattement de 2 % serait pratiqué entre la sixième et la seizième année de détention ;
• un abattement de 4 % serait pratiqué entre la dix-septième et la vingt-quatrième année de détention ;
• un abattement de 8 % serait pratiqué au-delà de la vingt-quatrième année de détention.

Soit une exonération totale des plus-values immobilières au bout de 30 ans de détention contre 15 ans sous l'emprise du dispositif actuel. » Des taux de 2 %, 4 % et 8 % qui n'ont plus rien à voir avec ceux présentés dans la partie introductive de l'amendement gouvernemental de 2 %, 3 % puis 10 %. Le gouvernement qui s'est visiblement pris les pieds dans le tapis devra confirmer les taux à appliquer lors du vote de la loi par les parlementaires.

L'augmentation des prélèvements sociaux maintenue pour les plus-values immobilières et la mesure reportée au 1er février 2012

À l'issue des discussions entre la ministre du Budget, Valérie Pécresse, et les députés UMP, la date d'entrée en vigueur de la nouvelle taxation des plus-values immobilières a été reportée au 1er février 2012 au lieu du 25 août 2011. Le manque à gagner, estimé à 180 millions d'euros, sera compensé par l'entrée en vigueur anticipée d'une des mesures que le plan anti-déficit prévoyait pour 2012. Il s'agit du doublement de la quote-part pour frais et charges appliquée aux plus-values sur les titres de participation détenues depuis plus de deux ans par les entreprises.

Fin de l'abattement fixe de 1.000 euros et nouveau taux de taxation de plus-values immobilières à 32,5 % au lieu de 31,3 %

Comme prévu les plus-values immobilières non exonérées seront taxées au taux de 32,5 % au lieu de 31,3 % du fait de l'augmentation des prélèvements sociaux de 1,2 %. Et l'abattement fixe de 1.000 euros applicable sur la plus-value imposable serait supprimé.

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