Plus-value immobilière : les clefs pour payer moins d'impôt

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Communément, la vente d'un bien immobilier se solde par un gain. Une plus-value immobilière qui doit le plus souvent être partagée avec le fisc. L'évaluation de la part prélevée par ce dernier se détermine en plusieurs étapes.

Plus-values immobilières : les exonérations tirées du CGI

Avant de rentrer dans le détail du calcul de la plus-value imposable, il est tout d'abord nécessaire de déterminer si la vente de votre bien immobilier est assujettie à l'impôt sur le revenu. Car si en principe la vente d'un bien immobilier se solde par l'imposition de la plus-value réalisée, le Code général des impôts (CGI) contient plusieurs cas d'exonération. Ainsi, même en cas de résultat bénéficiaire, la vente d'une résidence principale ou d'un bien d'une valeur inférieure à 15.000 euros n'est jamais taxée. D'autres situations moins courantes permettent également de préserver votre plus-value immobilière : - la première d'un logement par une personne non propriétaire de sa résidence principale sous condition de remploi du prix de vente à l'acquisition de sa résidence principale - la vente est effectuée par les titulaires de pensions de vieillesse ou de certaines cartes d'invalidité (2e et 3e catégorie), sous certaines conditions ; - il s'agit d'une expropriation dès lors que le prix est réinvesti dans un logement dans les 12 mois suivants ; - la cession au profit d'un organisme gérant des logements sociaux ou à des collectivités locales en vue de sa rétrocession à un bailleur social. Des exonérations s'appliquent aussi, sous certaines conditions, aux contribuables non fiscalement domiciliés en France. Si vous ne relevez pas d'une des situations précédentes, par exemple que vous vous séparez d'un investissement locatif ou d'une résidence secondaire détenus depuis moins de 30 ans, vous serez imposé. Reste à déterminer l'assiette et le taux de cette taxation.

Minorer mécaniquement la taxation de votre gain immobilier

Si vous ne pouvez pas profiter d'exonérations telles que nous les avons décrites précédemment, vous pouvez toutefois bénéficier d'un allégement d'impôt, sous réserve que votre bien figure dans votre patrimoine depuis plus de 5 ans. Le fisc récompense les investissements immobiliers sur le long terme au détriment des placements spéculatifs, et vous fait carrément une fleur si vous conservez un bien plus de 30 ans. Dès lors que les bâtiments cédés, et ce quelle que soit leur destination (résidence secondaire, investissements locatifs...), sont détenus depuis plus de 30 ans au jour de la vente, ils peuvent être exemptés d'impôt sur le revenu (taux proportionnel de 19 %) et de prélèvements sociaux (15,5 %). La base brute de la plus-value, déterminée par différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition (prix stipulé dans l'acte notarié : d'achat, de succession ou de donation), est diminué d'un abattement de 2 % par an entre la 6e et la 17e année de détention de l'immeuble, de 4 % par an entre la 18e et la 24 e année et de 8 % entre la 25e et la 30e année. Grâce à cet abattement, les plus-values réalisées sur des logements détenus depuis plus de 30 ans sont donc totalement effacées. Autrement dit, si vous possédez un bien immobilier depuis le 1er janvier 1982, vous pouvez le céder en 2012 sans payer d'impôt. L'abattement fixe de 1000 euros sur la plus-value réduite n'est plus applicable depuis 2011.

Comment réduire la base d'imposition ?

Comme nous l'avons vu, la plus-value est obtenue grâce à une opération simple : prix de cession - prix d'acquisition. Partant, même si vous ne possédez pas le bien depuis assez longtemps pour profiter d'une exonération totale d'impôt, vous pouvez réduire le gain soumis à taxation en jouant sur ces deux montants. Vous disposez alors de différentes solutions pour diminuer le prix de vente et augmenter le prix d'acquisition. Comment ? Tout simplement en tenant compte des frais supplémentaires qui ont pu être supportés lors de l'acquisition ou de la vente du bien et qui peuvent sous certaines conditions être retenus selon la méthode du forfait. Ces deux montants peuvent alors, le cas échéant, subir divers retraitements même lorsque que vous n'avez pas réellement réalisé de travaux sur le bien vendu. Ces calculs tout comme la déclaration et même le paiement sont réalisés par l'intermédiaire d'un notaire, dont l'intervention est obligatoire pour toutes transactions immobilières.

Pour optimiser votre imposition, augmentez le prix d'acquisition...

Depuis 2004, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix de revient du logement. Un prix de revient qui est égal au prix d'acquisition lorsque le bien a été acheté ou à la valeur retenue pour la liquidation des droits à payer lorsqu'il a été transmis par succession ou donation. Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition (forfaitairement ou pour leur montant réel) ou encore du montant de certains travaux.

...du montant des frais d'achat

Si vous avez acheté le logement vendu. Le prix d'acquisition est égal au prix effectivement versé lors de l'achat tel qu'il a été stipulé dans l'acte, augmenté des charges et indemnités versées au cédant. Un montant qui peut être majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir des frais d'acquisition. Mais le vendeur peut choisir de substituer à ce forfait le montant des frais réel suivants : frais de contrat (honoraires du notaire et les commissions d'intermédiaires...), droits d'enregistrement ou de TVA.

...d'un forfait égal à 15 % du prix d'acquisition

A cela peuvent venir s'ajouter les dépenses de travaux réalisés par des entreprises et qui n'ont pas été déduites de vos revenus (globaux, fonciers) ou qui sont à l'origine d'une réduction ou d'un crédit d'impôt. Elles ne doivent pas non plus être considérées comme des dépenses locatives (peintures, revêtements de sols...). Sont donc en principe déductibles, les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration. Pour être déductibles ces dépenses doivent toutefois être justifiées, c'est-à-dire que le contribuable doit être en mesure de présenter les factures correspondant aux travaux à l'administration fiscale. Le fisc dans sa grande bonté considère qu'après cinq années de possession un vendeur est en droit d'avoir perdu les justificatifs ou même la mémoire. Si vous ne possédez pas de telles preuves, vous pouvez sans justificatif déduire forfaitairement 15 % du prix d'acquisition au titre de travaux. Mieux encore, même si vous n'avez jamais réalisé de travaux, vous êtes tout de même en droit d'appliquer ce forfait de 15 %. Vous aurez donc tout intérêt à demander l'application du forfait travaux dès lors que vous ne pourrez pas justifier avoir réalisé des travaux pour un montant supérieur à 15 % du prix d'acquisition. En cas d'acquisition par voie de succession ou de donation, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de succession ou de donation. Une valeur qui peut être majorée des frais d'acquisition pour leur montant réel et justifié (frais d'acte ou de déclaration, comme les honoraires du notaire ou les frais de timbres), ainsi que la part des droits de succession ou de donation supportée sur ce bien. Le prix peut également être majoré du coût des travaux ou d'un montant forfaitaire représentant les travaux.

... et diminuer le prix de vente

Le prix de vente à retenir est celui qui figure dans l'acte notarié de vente, c'est-à-dire le prix stipulé par les parties en présence. Ce prix peut toutefois être diminué du montant des frais de cession. Mais seuls les frais effectivement supportés par le vendeur peuvent être comptabilisés : commission de vente, certifications et diagnostics obligatoire (amiantes, performance énergétiques...), frais de mainlevée d'hypothèque, honoraires d'architecte, indemnités d'éviction versée au locataire et TVA acquittée par le vendeur. Des frais qui vont mécaniquement réduire le prix de vente et la plus-value imposable. L'imposition des plus-values immobilières n'est donc pas une fatalité, surtout si le bien est détenu dans votre patrimoine depuis de nombreuses années. Dans le cas contraire, il existe d'autres solutions patrimoniales qui dès lors qu'elles ne sont pas uniquement mises en place pour des raisons fiscales peuvent permettent de minorer la note à payer. Parmi elles, les plus répandues sont la donation ou encore la création de société civile immobilière (SCI). D'autant que la donne fiscale pourrait encore changer en 2013. Le gouvernement souhaite accorder un abattement supplémentaire de 20 % sur l'assiette de la plus-value immobilière mais envisage également de surtaxer les plus-values dont le montant est supérieur à 50.000 euros. Partant, les plus chanceux, ceux dont la plus-value dépasse 250.000 euros, pourraient voir leur gain amputé de plus de 40 % dès 2013.

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