L'immobilier neuf au plus mal

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Le logement neuf n'est pas à la fête. Nouveau recul des ventes et effondrement des mises en ventes sont au programme. Pour François Payelle, Président de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI), « Au-delà de l'évolution mois après mois des chiffres, c'est malheureusement l'arrêt progressif de l'outil de production de logements neufs, pressenti en début d'année, qui se confirme». Si le léger rebond du 2ème trimestre permet pour l'instant de conserver une croissance modeste des ventes au détail sur les 9 premiers mois de l'année, les indicateurs avancés d'octobre font redouter un 4ème trimestre particulièrement mauvais, avec des reculs significatifs sur certains marchés et, dans bien des cas, une hausse sensible des taux de désistement.

Net recul des ventes aux investisseurs et légère hausse de l'accession

Ces évolutions sont dues notamment au recul des ventes aux investisseurs privés (-3,9 % au 3ème trimestre 2013), alors que le niveau atteint au 3ème trimestre 2012 avait été particulièrement bas pour cette période de l'année, d'habitude plus favorable aux investissements. Les incertitudes sur le périmètre géographique et le niveau des loyers applicables pour le dispositif Duflot, ainsi que les inquiétudes créées par l'encadrement des loyers du projet de loi ALUR commencent à avoir raison de l'intérêt des investisseurs individuels pour l'investissement locatif, malgré un contexte de taux historiquement bas. Le recul est suffisamment marqué pour que les ventes aux investisseurs sur 9 mois se situent en retrait (-0,6%), comparé à la même période de l'année dernière, en dépit du timide rebond enregistré au 2ème trimestre. L'accession à la propriété, qui représente 59% des ventes totales du trimestre, augmente de +1,1% (soit +161 logements) par rapport au 3ème trimestre 2012, confirmant la morosité et l'attentisme général, et conduisant à une hausse de +6,7% sur 9 mois. Les ventes au détail à TVA réduite qui regroupent l'accession à la propriété en zone ANRU et dans la bande des 500m autour de ces zones, s'effondrent au 3ème trimestre de -26,9%, soit un recul de -12,1% sur 9 mois par rapport à la même période de 2012.

Risques élevés d'abandons de programmes

Les mises en vente poursuivent leur chute à -18,5% au 3ème trimestre s'adaptant à la faiblesse de la demande et stabilisant l'offre commerciale à 92 330 logements. L'offre représente 13,8 mois de vente, niveau stable depuis plus d'un an. Corollairement, le stock (volume des logements achevés et non-vendus) reste très bas (8,7% de l'offre, soit moins d'un mois de ventes), tandis que près de la moitié de l'offre est constituée de logements non commencés et susceptibles de ne jamais l'être si au moins 50% du programme n'est pas pré-commercialisé. De ce fait, dans un contexte de sélectivité bancaire croissante, le risque est élevé que de nombreux programmes soient abandonnés dans les prochains mois.

Résistance des prix de vente

Le prix moyen des logements enregistre, dans l'ensemble du territoire, un léger effritement de -2,2% par rapport à la même période de l'année précédente mais reste stable par rapport au trimestre précédent. Cela s'explique principalement par l'inélasticité des prix de vente à la baisse tant que des mesures fortes de simplification des règles et les conditions d'un véritable choc foncier n'auront pas été décidées pour faire baisser le prix de revient des logements.

Relancer le secteur du logement

Malgré ce diagnostic alarmant, François Payelle rappelle que la situation n'est pas inéluctable : « La solution passe par des mesures immédiates pour restaurer la confiance, notamment la stabilisation du dispositif Duflot et l'exonération des logements neufs et rénovés de l'encadrement des loyers. Mais il faudra également adopter des mesures plus structurelles pour créer un environnement favorable : fiscalité incitative sur les terrains constructibles, véritable allègement des règlementations et politique de soutien à l'accession à la propriété... Les professionnels ont fait des propositions aux pouvoirs publics ; il est urgent de les prendre en compte. »

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