Si le marché du logement est en crise, ce n'est pas faute de besoins : il faudrait en construire 500 000 chaque année d'ici 2030. On en est très loin ! Seulement 297 438 (tous secteurs confondus) ont été mis en chantier entre mai 2012 et avril 2013.
Le secteur de la promotion immobilière (appartements et maisons groupées) est en mesure de réaliser de 100 000 à 120 000 logements par an. Au lieu de cela, il en a vendu 20 054 au 1er trimestre 2013 et sans doute moins au 2e trimestre. A ce rythme, la production de 2013 devrait être inférieure à 80 000 logements, en retrait de - 10% par rapport à 2012. Au 1er trimestre 2013, les prix ont peu augmenté : 3 832 euros/m² en moyenne nationale, contre 3 832 euros au 4e trimestre 2012. Les délais de vente s'allongent (14,7 mois en moyenne, les plus longs depuis 2009) et le gonflement des stocks n'est évité que par le retrait de certains programmes. Au plan géographique, le marché reste actif sur les régions Ile-de-France, Rhône-Alpes et PACA. Mais il se contracte vivement en Bretagne et Pays de la Loire, où l'offre disponible est en hausse et où les délais d'écoulement dépassent les deux ans (26,4 mois en Bretagne, contre 10,5 mois en IDF).
En principe, le marché du logement fonctionne comme tous les autres marchés, avec une offre s'ajustant à la demande. En pratique, les équilibres de marché sont faussés depuis longtemps par un excès de réglementation qui vient peser sur la production et les prix. Exemples : Contraintes de construction. La pénurie de terrains est entretenue par des PLU malthusiens en droits à construire. A la cherté des terrains s'ajoutent le renchérissement des taxes d'aménagement, le coût des recours contre les permis de construire et l'empilement des normes. Subventionnement du logement social. Réaliser 30% à 40%, de logements sociaux dans un programme est devenu quasiment la règle. Or, ces logements sont, le plus souvent, achetés par les bailleurs sociaux en dessous de leur prix de revient. Cette perte est reportée sur les acquéreurs de logements « libres ».
Ce devrait être le moment d'acheter car le pouvoir d'achat logement s'est amélioré depuis deux ans, avec la stabilisation, voire la baisse des prix, et le niveau particulièrement bas des taux d'intérêt. Pourtant, les acquéreurs ne se décident pas. Accédants. Chômage en hausse, manque de confiance en l'avenir, conditions de crédits resserrées... Tous ces facteurs excluent du marché une grande partie des primo-accédants. Les autres acquéreurs potentiels annulent ou diffèrent leurs projets en raison des difficultés de revente ou de la diminution de leurs revenus après impôts. Investisseurs. Le dispositif Duflot offre une défiscalisation intéressante et une rentabilité convenable dans les zones tendues où les plafonds de loyers sont proches des valeurs de marché. Pourtant, il peine à convaincre les investisseurs, peu rassurés par le projet de réforme des rapports bailleurs / locataires et d'un encadrement complémentaire des loyers. Par Christian Rolloy, Président-directeur général du groupe PROMOGIM
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