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Immobilier : les villes à privilégier pour investir et celles à éviter

02/02/2015 - 16:59 - Sicavonline (mis à jour le : 17/06/2015 - 15:42)



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Acheter un bien immobilier sans se préoccuper de l’état du marché local est extrêmement dangereux. L’heure n’est plus à l’improvisation insiste Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents.com qui donne plusieurs clefs pour distinguer un marché bien portant d’un marché malade.


 

Force est de constater que le marché immobilier de l'ancien n'est pas au mieux de sa forme. Certes, les prix des logements baissent mais la situation est très contrastée d'une ville à l'autre.

Compte tenu des écarts qui peuvent exister localement, sélectionner un marché sain est devenu extrêmement compliqué. L'investisseur en perte de repères se doit pourtant d'opérer une sélection rigoureuse de la zone où il investit.

Afin d'éviter le pire et même de choisir le meilleur, MeilleursAgents.com a créé un outil permettant de topographier les zones qui vont bien et celles où le marché présente des failles qui pourraient faire regretter une acquisition.

Partant du constat que les investisseurs ont besoin de savoir si le marché sur lequel ils sont tentés d'investir est sain ou pas, MeilleursAgents.com a développé le carnet de santé de l'immobilier.

Distinguer un marché immobilier sain d'un marché rongé par les déséquilibres ?


Mais qu'est ce qu'un marché sain et comment définir cette notion ? Pour répondre à cette question MeilleursAgents.com a sélectionné trois critères : la fluidité, l'équilibre entre l'offre et la demande, et, enfin, l'accessibilité.

Le premier indicateur retenu est la fluidité. Autrement dit, « est ce que j'investis sur un marché dans lequel je pourrai si je le souhaite revendre relativement rapidement mon bien ? » MeilleursAgents.com estime qu'un marché sain devait permettre de vendre un logement ou une maison en moins de 60 jours.

Le deuxième indice d'un marché en bonne santé retenu est l'équilibre entre l'offre et la demande. Pour exprimer cette valeur, Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents.com précise que son groupe s'appuie sur « l'indicateur de tension immobilière (ITI) qui mesure le nombre d'acheteurs actifs pour un vendeur actif. »

« Seuls les marchés disposant de 2 et 3 acheteurs actifs pour un vendeur sont à l'équilibre,» avance Sébastien de Lafond. » précisant que « les acheteurs mettent deux à trois plus de temps à trouver un bien qu'un vendeur à le vendre. Un marché à l'équilibre nécessite deux à trois fois plus d'acheteurs que de vendeurs. » Or, actuellement aucune des 10 plus grandes villes de France n'affiche un rapport vendeur/acheteur équilibré car toutes sans exception présentent un déficit d'acheteurs.

Le dernier critère proposé par MeilleursAgents pour déterminer la qualité du marché immobilier est l'accessibilité. Plus le nombre de résidents en capacité de devenir propriétaire est important, plus il est accessible. Pour parvenir à ce résultat, l'équipe scientifique de MeilleursAgents.com a donc, compte-tenu des revenus moyens et des prix immobiliers des 10 plus grandes villes de France, calculé le pourcentage de ménages en capacité de s'acheter un 60 m². Autant dire qu'encore une fois les résultats sont extrêmement contrastés d'une ville à l'autre.

Dans quelles villes investir et celles à éviter


Les résultats réservent même quelques surprises. Si l'on se doute que Paris n'est pas la ville la plus accessible de France, sur le plan de la fluidité, la capitale est première de la classe avec un délai de vente de 58 jours en moyenne. Le délai de vente est nettement plus rapide que dans les autres villes mais il s'est sensiblement allongé ces quatre dernières années. A Marseille, qui se place en queue du classement, 129 jours sont nécessaires pour vendre un bien. Là encore, les contrastes d'une ville à l'autre sont sidérants.

L'augmentation des délais de ventes prouve que le marché immobilier n'est pas dynamique. Encore une fois, le déficit d'acheteurs est au centre du problème. De l'aveu de Sébastien de Lafond « inutile de chercher une ville française où les rapports entre acheteurs et vendeurs sont à l'équilibre. » Le déficit d'acheteurs est patent dans les 10 plus grandes villes de France. Les villes les mieux placées disposent d'un acheteur pour un vendeur, ce qui pour Sébastien de Lafond est bien insuffisant pour espérer une embellie. De son point de vue « Les villes qui s'en tirent le moins mal sont Paris, Nantes, Bordeaux. Tandis que Strasbourg, Nice et Marseille manquent cruellement d'acheteurs. »

Concernant le dernier critère mesurant l'accessibilité, Paris ferme évidemment la marche. Les calculs de MeilleursAgents révèlent que seul un résident sur cinq a les moyens de devenir propriétaire. A l'inverse, Marseille est la mieux positionnée.

L'agrégation des trois critères développés précédemment a permis à MeilleursAgents.com d'établir un carnet de santé du marché immobilier pour chacune des villes étudiées. Sébastien de Lafond peut alors à partir de ce nouvel outil distinguer les bons et les mauvais élèves. « Les marchés les plus sains sont Nantes et Strasbourg tandis que se retrouvent en bas de classement Lille, Marseille, Montpellier et Nice. »

Afin de découvrir tous les résultats commentés par Sébastien de Lafond, Président de MeilleursAgents.com, cliquez sur la vidéo ci-dessus.

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