Prêt immobilier : une formule méconnue facilite l'achat-revente

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Afin d'éviter les mauvaises surprises, les professionnels recommandent aux acheteurs déjà propriétaires de vendre leur logement avant d'en racheter un autre. Mais en pratique, il n'est pas toujours possible de procéder dans cet ordre.

« Dans un peu moins de 20% de nos dossiers de secundo-accédants, les achats et les ventes sont signés le même jour », précise Ludovic Huzieux, associé du cabinet Artémis courtage.

80 % « vendeurs-acheteurs », s'ils ne veulent pas passer à côté du logement de leur choix, doivent contracter un prêt relais auprès d'une banque afin de pouvoir financer leur nouvelle acquisition. Deux solutions existent aujourd'hui pour y parvenir : il est possible de contracter un prêt relais classique ou encore un prêt « relais rachat ».                                                                                                    

Le prêt relais, le montage « classique »

Dans le premier cas, le prêt relais consiste pour la banque à procéder à une avance sans attendre la revente de votre logement. Tant que vous n'avez pas trouvé de vendeur, vous devez donc rembourser les échéances de ces prêts (ancien long terme, relais, nouveau crédit long terme) et éventuellement les intérêts. « Concrètement, avec ce type de crédit, vous avez la possibilité d'emprunter généralement jusqu'à 70 % de la valeur du bien que vous revendez, après déduction du capital restant dû de l'ancien prêt », précise Ludovic Huzieux. La durée du crédit relais est d'un an, renouvelable une fois. Vous avez donc un délai de deux ans maximum pour vendre votre logement.

Le prêt relais rachat, un endettement moins élevé

Un autre dispositif moins connu existe. Une poignée de banques le propose sous le nom de prêt « relais rachat » ou encore de prêt « achat revente ».

Son principe est le même que le crédit relais traditionnel : la banque vous accorde une avance que vous remboursez lors de la revente de votre ancien bien. Mais avec le prêt « relais rachat », vous n'avez d'une part qu'une seule ligne de crédit à un taux d'intérêt unique. Cela vous permet de bénéficier d'une seule mensualité pouvant être lissée et optimisée en fonction de la revente du bien.

D'autre part, son mode de calcul spécifique fait en sorte de ne pas alourdir votre niveau d'endettement, contrairement à celui du crédit relais classique. « Cela permet donc à un acquéreur qui est déjà relativement endetté de pouvoir être éligible », relève Ludovic Huzieux. La durée du prêt relais rachat est identique à celle d'un prêt relais classique, soit 12 mois, renouvelable une seule fois.

Des coûts globalement plus élevés

Il faut néanmoins prendre garde car le coût du prêt « relais rachat » est globalement plus important que celui d'un prêt relais classique. Dans ces conditions, dans quelle situation faut-il opter pour cette option ?

« Les frais de garantie et les pénalités appliquées alourdissent le coût total de l'opération, confirme Ludovic Huzieux. Un prêt relais rachat doit donc être privilégié en l'absence totale de visibilité sur la revente du bien qui fait l'objet du relais ou encore lorsque l'endettement reste trop élevé de l'emprunteur pour obtenir un prêt relais classique ».

Le choix entre ces deux formules ne peut se faire qu'au cas par cas. Chaque situation est différente et il ne serait pas sérieux de hiérarchiser ces deux outils, qui possèdent l'un et l'autre des points forts et des points faibles et permettent l'achat-revente d'un bien immobilier ainsi que l'illustre l'exemple ci-dessous.

Un couple vient de faire l'acquisition d'un bien pour 500 000 euros et met en vente son ancien logement au prix de 300 000 euros. Son capital restant dû sur son prêt s'élève à 100 000 euros pour une échéance au 31 janvier 2030. Il gagne 5 000 euros de revenus nets par mois et ses mensualités s'élèvent actuellement à 1 000 euros.
 
Prêt relais classique
Mensualités : 2 786 € sur 12 mois
Taux d'endettement : 2 786 / 5 000 = 56%
 
Crédit relais rachat
Mensualités : 1 927 € sur 12 mois
Taux d'endettement : 1 927,22 / 5 000 = 39%
 
Le crédit rachat permet d'abaisser le taux d'endettement afin de faire passer un dossier. Cependant le coût total du crédit relais rachat est supérieur à celui du crédit relais classique car il faut rajouter les pénalités de rachat par anticipation du prêt long terme initial et comptabiliser des frais de garantie supérieurs, que le courtier n'a pas inclus dans l'exemple ci-dessus.
 
Chaque situation étant différente, il incombe à chacun de déterminer l'offre la plus adaptée et la plus avantageuse. L'aide d'un professionnel pourra alors être précieuse.

A propos d'Artémis courtage
Artémis courtage, avec ses différentes filiales Ludax Courtage, Rescue Finances et Carte Financement, couvre l'ensemble des besoins en matière de financement destinés aux particuliers, aux entreprises et aux professionnels. Les prestations d'Artémis courtage s'articulent ainsi autour de 4 activités principales, crédit immobilier, crédit spécifique (dédié aux problématiques des professionnels, des français non-résidents et des clients patrimoniaux), assurance emprunteur et regroupement de crédits (RAC).

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