Immobilier :acheteurs, vous avez le pouvoir de négocier !

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L'an dernier, la chute vertigineuse des taux immobiliers a laissé de marbre les aspirants à la propriété, préférant patienter en vue d'une éventuelle baisse des prix.

La baisse des prix immobiliers enclenchée pour de bon

L'attente a semble-t-il payé. Les prix immobiliers reculent enfin, même si pour le moment le repli est encore léger. En ce début d'année 2013, un nombre encore modeste d'acheteurs reviennent frapper à la porte des banques pour profiter des taux bas. Le courtier Meilleurtaux.com a en effet relevé une hausse des demandes de crédits immobiliers pour ce début d'année 2013. Après un recul de 18% au premier trimestre 2012 (par rapport à 2011), le nombre de demandes de crédits immobiliers avec un compromis de vente déjà signé a augmenté de 7% (sur un an) en février. « Si nous ne sommes pas revenus au niveau d'il y a deux ans, l'attentisme est moindre en ce début d'année 2013 », commente Meilleurtaux.com. Christophe de Pontavice, président d'Efficity, reste prudent :« les taux ne font pas tout » et « seule la baisse des prix qui semble s'être enclenchée pour de bon, y compris à Paris, mais dans des proportions variables selon les régions et les biens, pourrait permettre de fluidifier le marché ».

Immobilier : taux d'emprunt toujours au plus bas

Si l'ampleur de la baisse des prix reste pour le moment contrainte, Meilleurtaux qui a relevé quelques remontées isolées, assure que les taux immobiliers vont rester à leur plus bas pendant un moment encore. Pour Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com, « rien ne permet cependant de dire que les taux vont remonter massivement pour l'instant... Les possibilités de décotes sont encore très importantes et dans les faits, les taux restent très avantageux. » En effet, Meilleurtaux.com rappelle que les taux immobiliers sont toujours très attractifs et permettent de resolvabiliser une partie des emprunteurs. Ainsi, « emprunter 200 000 euros sur 20 ans à un taux moyen de 3,40% coûte aujourd'hui 83 euros de moins chaque mois qu'il y a un an, soit une économie globale de plus de 20 000 euros. ». Fait nouveau, certaines banques offrent des décotes très importantes sur des taux déjà au plus bas.

(TABLEAU)

Immobilier : nouvelles marges de manœuvres sur les taux et les prix

Meilleurtaux.com conseille aux emprunteurs de négocier afin d'obtenir des conditions de crédits plus avantageuses qu'affichées. Le courtier note ainsi que les emprunteurs qui peuvent « apporter au moins les frais de notaire et une situation professionnelle stable » ont la possibilité de négocier des décotes importantes, de l'ordre de 0,30 points. Les banques, selon le courtier, sont également « moins exigeantes sur l'apport et les revenus, même si les fondamentaux demeurent (apport d'au moins les frais de notaire et de dossier, endettement inférieur à 33% des revenus ». Meilleurtaux.com conseille enfin aux emprunteurs d'être « attentifs à certaines options afin d'optimiser le coût de leur crédit et de l'adapter à leurs besoins : la modularité, le report d'échéances pour adapter les mensualités ». « En cette période de taux très bas, le transfert du crédit peut être très avantageux car il permet, au moment de la revente, de conserver son crédit pour financer le nouveau bien. Sachant qu'un emprunteur garde son crédit en moyenne 7 ans, ces options pourront peut-être se révéler utiles à un moment donné » explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques et porte-parole de meilleurtaux.com. La marge de manœuvre des acheteurs ne concerne pas que les taux d'emprunt, ils sont également en position de négocier les prix. Le recul des transactions en 2012 gonfle le stock de biens à vendre. Les acheteurs ont plus de choix tandis que les vendeurs peinent parfois à trouver un acquéreur. Ces derniers doivent alors se résoudre à revoir leurs prétentions tarifaires à la baisse, redonnant ainsi aux acheteurs le pouvoir de négocier. Christophe du Pontavice, invité du 17e Observatoire du crédit meilleurtaux.com, constate et explique l'accalmie sur les prix : « la baisse du nombre de transactions en 2012 a entrainé une hausse du stock de biens à vendre et ainsi, un rallongement des délais de vente, en premier lieu sur les biens de moindre qualité. Les acheteurs ont ainsi un choix plus important et une capacité accrue de négociation. Encore faut-il que les acheteurs acceptent de baisser leur prix, ce qui n'est pas toujours évident... ». Selon lui, en 2013, la baisse des prix immobiliers pourrait atteindre 5 % à Paris, 7 % en petite couronne et 12 % en grande couronne, une évolution qui même combinée à une légère remontée des taux permettrait une remontée du pouvoir d'achat immobilier.

Malgré ces nouvelles encourageantes, le marché immobilier tourne encore au ralenti, la situation économique et la montée du chômage poussent de nombreux ménages à reporter leur acquisition immobilière. La demande reste volatile et bien inférieure à celle de 2011.

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