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Immobilier : location de meublés, éviter les pièges du statut de LMNP

22/08/2013 - 15:29 - Sicavonline - Ollivier MOISAN et François LEBRIS, experts-comptables, Compta Expert (mis à jour le : 25/08/2014 - 17:18)



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Immobilier : location de meublés, éviter les pièges du statut de LMNP

La location de logements meublés séduit de plus en plus de propriétaires. Les avantages réglementaires et fiscaux de ce type de location ne sont plus à démontrer mais gérer soi-même le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut se révéler risqué selon Ollivier MOISAN et François LEBRIS, experts-comptables du réseau Compta Expert.

Le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est très attrayant. Ce statut comporte toutefois des contraintes formelles qu'il est impératif de bien connaitre.

La meilleure solution pour éviter les écueils est de se faire accompagner par un cabinet d'Expertise Comptable spécialisé dans ce domaine.

Certains loueurs méconnaissant les risques préfèrent se dispenser d'un accompagnement et pensent pouvoir gérer leur fiscalité par leurs propres moyens.
Cette prise de risques peut-elle se justifier ?

Une comptabilité complexe

Le premier point à souligner est la qualification des revenus. En effet les revenus des loueurs en meublés non professionnels relèvent de la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme un artisan ou un commerçant, et non des revenus fonciers comme les locations nues.

La tenue de la comptabilité d'un loueur en meublé au régime réel présente donc les mêmes contraintes formelles que la comptabilité d'un commerçant. Même si le volume des opérations est bien moindre chez un loueur en meublé, les règles de comptabilité ne sont pas moins complexes que celle d'un commerçant.

La complexité de la comptabilité est d'ailleurs renforcée par des règles fiscales spécifiques pour le calcul et le suivi des amortissements. Pour éviter le risque de très mauvaises surprises ultérieures, ces règles doivent être appliquées avec rigueur et compétence.

Les risques vont de la déclaration de revenus supérieurs aux revenus réels et donc au paiement d'impôt injustifiés jusqu'au redressement fiscal diligenté par l'administration.
La situation fiscale d'un loueur est donc en réalité plus complexe que celle d'un commerçant.
Et il y a très peu de commerçants qui se passent d'un expert-comptable.

LMNP : des risques d'erreurs aux conséquences lourdes

Revenus fonciers ou Revenus BIC
Le premier risque est de déclarer les revenus de location meublée dans la catégorie des revenus fonciers. Cette pratique conduit à s'auto pénaliser fiscalement, puisque les charges d'une location meublée correctement déclarée dans la catégorie des BIC sont nettement plus importantes que celle d'une location nue. C'est d'ailleurs le principal intérêt de ce régime fiscal.

Si aucune comptabilité n'est tenue correctement, le rattrapage de la situation fiscale imposera pour limiter les dégâts de rectifier les déclarations déposées en utilisant des déclarations « micro BIC ». Mais cette rectification sera souvent nettement moins intéressante que d'avoir choisi le régime fiscal réel dès le début de l'activité.

SCI et revenus meublés
La SCI est très difficilement compatible avec les revenus de locations meublés. En effet la location meublée est une activité qui entre dans la catégorie des revenus commerciaux alors que la SCI ne doit avoir que des revenus civils.
La conséquence immédiate est l'assujettissement de la SCI à l'Impôts sur les sociétés.

Comptabilisation des amortissements
D'autres risques d'erreur graves existent sur la comptabilisation des amortissements.
Il faut en effet savoir que les amortissements d'un loueur en meublé doivent être comptabilisés obligatoirement dans un registre spécifique ou dans une comptabilité informatisée respectant toutes les normes en vigueur. Ainsi, la constatation directe des amortissements sur une liasse fiscale ou leur calcul sur un simple tableur ne sont pas suffisant et le risque est le rejet de déductibilité par l'administration.

Il faut savoir également que le mode d'amortissement retenu est complexe et de très nombreuses erreurs peuvent être commises, telles que :
- La non dissociation du terrain et de la construction.
- Le choix de durées d'amortissement inappropriées.
- La non réintégration des amortissements procurant un déficit.
- Le suivi incorrect des reports d'amortissement (qui permettent indirectement de reporter les déficits sans limitation de durée).
Les conséquences de ces erreurs peuvent être très graves dans la mesure où les amortissements sont la principale charge déductible d'un loueur en meublé.

Déclaration et suivi de la TVA
La gestion de la TVA (si l'activité y est soumise) s'avérera également complexe, avec des risques important d'oubli ou de retard, qui peuvent soit repousser les remboursements à obtenir soit générer des intérêts, pénalités ou majorations de retard.

Compte tenu de ces quelques points, le suivi de la comptabilité et de la fiscalité d'un loueur en meublé dépasse largement le niveau de compétence d'un particulier, même averti.

Une solution efficace et souvent gratuite

Le suivi de la comptabilité d'un loueur en meublé peut présenter des difficultés pour un cabinet d'Expertise Comptable non connaisseur de ce domaine.
Il est donc préférable de confier le suivi de la comptabilité et de la fiscalité de son activité de loueur en meublé à un cabinet d'Expertise Comptable spécialisé.
Ce choix s'avère le plus sûr et est très souvent le moins onéreux.
En effet le traitement des données dématérialisées et automatique est compatible avec une grande qualité et un tarif très compétitif (à titre indicatif à partir de 350 € HT à l'année pour un logement).
De plus il s'agit d'une charge déductible du revenu fiscal. Enfin le cabinet fait systématiquement adhérer à un Centre de Gestion Agrée (CGA).

Adhésion à un centre de gestion agrée : les avantages

1° Cette adhésion est peu onéreuse : 100 € HT par an pour le moins cher
2° Elle permet de bénéficier d'une «réduction d'impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu'à 915 €, pour les loueurs qui font moins de 32 600 € de recettes annuelles et qui payent de l'impôt sur le revenu. La réduction d'impôt prend donc en charge la totalité des frais de comptabilité et d'adhésion au Centre de gestion agrée, si ceux-ci sont inférieurs à 915 € et si le loueur paye au moins autant d'impôt que de frais couverts par la réduction. Peu importe l'origine de l'impôt sur le revenu payé (salaires, revenus fonciers).
Il faut remarquer que dans ce cas, les honoraires comptables ne sont plus déductibles fiscalement, puisqu'ils ne sont plus une charge.
3° Cette adhésion permet également d'éviter que le résultat fiscal du loueur soit majoré de 25% lorsqu'il est positif (Cas du CENSI BOUVARD).
4° Enfin, l'administration fiscale ne pourra contrôler que les 2 dernières années d'activité si le loueur a adhéré au CGA et non les 3 dernières comme c'est le cas sans adhésion.

Il faut également savoir que l'adhésion est obligatoire dans les 5 premiers mois de l'année concernée et se reconduit tacitement.

La location meublée est généralement un placement sûr et une des dernières « niches fiscales » accessibles.
Il est inutile et même dangereux de faire soi-même la comptabilité et les déclarations fiscales de son activité de loueur en meublé. Et il n'y a pas d'économie à réaliser soit même sa comptabilité et ses déclarations fiscales.
Faire appel à un cabinet spécialisé se révèle une solution incontournable qui permet de minimiser les risques pour un coût souvent nul.

Ollivier MOISAN et François LEBRIS, experts-comptables, Compta Expert

A propos de Compta Expert :
Compta Expert, réseau de cabinets d'expertise comptable créé et présidé par Didier CAPLAN compte aujourd'hui 27 bureaux, 14 associés experts comptables et ingénieur et 240 collaborateurs sur L'Ouest de la France et la région Parisienne. Le groupe en croissance continue de + de 18% depuis 10 ans accompagne les entreprises de toutes tailles et de tous secteurs d'activité.
Ollivier MOISAN Directeur Général du réseau a créé un service spécialisé dans le traitement fiscal et comptable des LMP et LMNP. Ce service traite de manière dématérialisée et automatisée la comptabilité de plusieurs milliers de clients. François LEBRIS expert-comptable est disponible pour répondre à toutes questions fiscales et comptables sur les LMP et LMNP. Retrouvez l'actualité fiscale, juridique et sociale sur le blog.comptaexpert

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