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Immobilier : êtes-vous redevable de la taxe sur les logements de faible superficie ?

04/07/2013 - 11:57 - Sicavonline (mis à jour le : 20/02/2014 - 14:39)



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Immobilier : êtes-vous redevable de la taxe sur les logements de faible superficie ?

Pour dissuader les propriétaires de petites surfaces (jusqu'à 14 m²) de pratiquer des loyers jugés abusifs, une taxe vient appréhender les loyers dépassant 40 € par mètre carré hors charges. Réévalué chaque année ce loyer de référence est porté à 40,88 € en 2013. Les bailleurs percevant plus de 40,88 €/m² sont susceptibles de régler une taxe de 40 % sur le loyer brut annuel hors charges. Quels sont les logements concernés par la taxe sur les micro-logements ? Comment calculer cette taxe ? Et surtout comment l'éviter ?

Depuis le 1er janvier 2012, les propriétaires donnant en location un logement de faible superficie à un tarif jugé excessif sont redevables d'une taxe annuelle dont le taux peut atteindre jusqu'à 40 % des loyers perçus.

Le seuil de déclenchement de la taxe sur les micro-logements est réévalué chaque début d'année en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Fixé à 40 € par mètre carré en 2012, le loyer de référence est porté à 40,88 € en 2013.

Taxe sur les micro-logements : fonctionnement et calcul

Autrement dit, si le loyer mensuel d'un micro-logement facturé au locataire excède 40,88 %/m², la taxe sur les micro-logements entre en scène et vient diminuer les revenus perçus par le bailleur.

Selon l'écart constaté entre le montant du loyer mensuel pratiqué, hors charges, et la valeur du loyer mensuel de référence (40,88 €), le taux de la taxe sur les loyers varie de 10 % à 40 %.

Le taux de la taxe est fixé à :
- 10 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est inférieur à 15 % de cette valeur, soit entre 40,88 et moins de 47,01 € ;
- 18 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % de cette valeur, soit entre 47,01 et moins de 53,14 € ;
- 25 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 % de cette valeur, soit entre 53,14 € et moins de 63,36 € ;
- 33 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 % de cette valeur, soit entre 63,36 € et moins de 77,67 € ;
- 40 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90 % de la valeur du loyer mensuel de référence, soit à partit de 77,67 €.

Le taux tel que déterminé ci-dessus vient ensuite s'appliquer sur le montant des loyers perçus au cours de l'année civile au titre des logements imposables. Sont retenus les loyers bruts, charges non comprises, avant déduction des charges de propriété. En cas d'application du régime micro foncier, la taxe est calculée sur le montant des loyers perçus avant application de l'abattement de 30% représentatif des charges.

Logements susceptibles de subir la taxe sur les micro-logements ?

Tous les logements de petites surfaces ne sont toutefois pas concernés par la taxe sur les micro-logements. Cette dernière vise uniquement les logements n'excédant pas 14 m², donnés en location vide ou meublée, pour une durée minimale de 9 mois, situés dans une commune où le marché immobilier fait l'objet de tensions. Sont ainsi visés, les logements situés dans des communes classées dans les zones A et A bis du dispositif Duflot (Paris, petite et deuxième couronnes, Côte d'Azur et Genevois français).

Taxe sur les micro-logements : obligations déclaratives

Afin de s'acquitter de la taxe sur les micro-logements, les redevables doivent remplir une déclaration spécifique n° 2042 LE et reporter le montant à payer ligne 4BH de la déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C puis renvoyer le tout avant la date limite de déclaration des revenus. Ainsi, les redevables de la taxe en 2013 sont tenus de déclarer la taxe sur les micro-logements avec leur déclaration de revenu 2013 en 2014.
Evidemment, le fisc n'autorise pas le bailleur à déduire la taxe sur les micro-logements des revenus fonciers soumis à l'impôt sur le revenu.

Taxe sur les micro-logements : exemple

Calcul de la taxe sur les micro-logements : M. Bailleur donne en location une chambre de 13 m² dans le 8eme arrondissement de Paris pour un loyer mensuel de 600 € hors charges, soit 46,15 €/m². Le loyer excède le seuil de déclenchement de la taxe de plus de 15 % mais de moins de 30 %, le taux de la taxe représente donc 18 % du loyer brut perçu.

Montant de la taxe :
18 % x (600 x 12) = 1.296 €
M Bailleur ne va réellement percevoir que 5.904 € sur les 7.200 € versés par le locataire, soit un loyer mensuel de 492 € au lieu de 600 €. En respectant le loyer de référence (40,88 €), M. Bailleur aurait perçu un loyer de 531,44 € par mois, soit 6.377,28 € par an.

Les solutions pour échapper à la taxe sur les micro-logements ne sont pas légions sauf à plafonner son loyer à 40,88 €. En pratique, il suffira alors de signer un avenant au bail en cours signalant le nouveau loyer.

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