Immobilier : les vraies conditions pour obtenir un prêt bancaire ou comment décrocher un prêt

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Comment décrocher un prêt immobilier ?

Jérôme Robin, on entend régulièrement que les banques effectuent une sélection drastique parmi les candidats à l'obtention de prêts immobiliers. Solliciter un prêt immobilier auprès d'une banque sans disposer d'un dossier irréprochable est-il encore envisageable ?

Depuis début 2012, les banques sont plus prudentes et étudient attentivement les dossiers des candidats à l'emprunt. Toutefois, toutes n'ont pas les mêmes critères et certaines banques acceptent de financer un emprunteur qui ne le serait pas dans une autre. On peut donc trouver des solutions même pour ceux qui n'ont pas le dossier « idéal »...

Quelles sont les principales conditions exigées par une banque avant d'accorder un prêt immobilier ?

Les critères les plus importants pour une banque sont le respect de la règle des 33 % d'endettement, sauf parfois pour les revenus élevés qui ont un « reste-à-vivre » suffisant, et le montant de l'apport, qui doit si possible permettre de financer les frais de notaire, de dossier et de garantie. Ce sont des critères de base mais certaines banques peuvent faire des exceptions.

Existe-t-il des établissements plus tolérants que d'autres dans la sélection des projets finançables ?

En effet, il existe quelques banques acceptant de prêter si l'endettement dépasse 33 %, d'autres plus tolérantes sur l'apport, notamment pour les primo-accédants... D'où la nécessité d'interroger plusieurs banques afin de trouver la plus adaptée à son profil.

Quels sont les critères de rejet systématique ?

Un endettement vraiment trop important avec un gros « saut-de-charge », des découverts bancaires systématiques, une situation professionnelle instable... Mais en anticipant la recherche de son crédit et en étant bien conseillé, on peut quand même trouver des solutions.

Quels sont les pièges à déjouer lors de la préparation d'un dossier de prêt ?

Il est important d'anticiper la recherche de son crédit pour prendre le temps de « soigner son dossier », et si l'on peut, éviter d'être à découvert et rembourser ses crédits en cours, quitte à puiser un peu dans son épargne si on en a. Si l'on veut une délégation d'assurance, il faut s'en préoccuper lors de la préparation du dossier de prêt afin d'être en mesure de la présenter à la banque dès le début des négociations. Autre conseil, si on veut passer par un courtier, mieux vaut ne pas aller voir les banques en direct avant sinon le travail du courtier et son pouvoir de négociation seront affaiblis.

Les établissements de crédit sont-ils encore disposés à prêter sur longues voire très longues durées ?

La plupart des établissements bancaires ont renoncé à prêter sur des durées de 30 ans, sauf exception notamment pour les primo-accédants. De toute façon, les taux sur 30 ans sont très élevés et parfois la capacité d'emprunt sur 30 ans n'est pas beaucoup plus importante que sur 25 ans avec un coût bien supérieur.

Disposer d'un apport est-il un préalable indispensable à la constitution d'un dossier de prêt ? Est-il toujours possible d'emprunter sans apport ?

La plupart des banques demandent un apport permettant de financer les frais de notaire, garantie et frais de dossier, soit 10 % du montant du bien au total, et ce afin que le montant du prêt n'excède pas la valeur du bien. C'est finalement assez raisonnable dans le contexte actuel de légère baisse des prix de l'immobilier. Toutefois, il n'est pas toujours facile d'avoir une telle somme, notamment pour les jeunes actifs, alors quelques banques acceptent dans certaines conditions de financer également les frais, mais ce sont des exceptions.

Comment faire passer un dossier de prêt a priori difficile ?

Lorsque le dossier est compliqué, nous essayons de trouver des solutions en ciblant dans un premier temps la banque la plus à-même de financer le dossier. On étudie si on peut allonger légèrement la durée si l'endettement est trop élevé, et nous sommes prêts à aller nous-mêmes dans la banque pour défendre le dossier si nécessaire !

Passer par l'intermédiaire d'un courtier, est-ce la garantie de voir son dossier de prêt accepté ?

Notre connaissance des banques, de leurs offres, les relations que nous entretenons avec elles et notre expertise nous permettant de mettre en place des montages spécifiques sont autant d'atouts pour l'aboutissement d'un dossier de prêt... à condition que le projet soit finançable bien sûr, car nous ne sommes pas magiciens !

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