Immobilier : la taxe sur les micro-logements a-t-elle fait cesser les abus ?

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Afin de dissuader les propriétaires de très petites surfaces de pratiquer des loyers jugés abusifs, la taxe Apparu s'applique sur la fraction des loyers excédant le seuil autorisé. La taxe créée sous le gouvernement Fillon ne concerne que certains micro-logements situés dans des zones où la tension locative est vive.

Taxe sur les micro-logements : les logements concernés

La taxe sur les micro-logements vise uniquement les biens dont la surface est égale ou inférieure à 14 m² (surface habitable), loués vides ou meublés, pour une durée minimale de 9 mois et situés dans une commune où le marché immobilier est tendu. Seuls sont visés les logements situés dans des communes classées dans la zones A du dispositif Pinel ex-Duflot : Paris, petite et deuxième couronnes, Côte d'Azur et Genevois français et certaines grandes métropoles.

Sur le papier la taxe existe depuis 2012, dans les faits elle n'est pas appliquée. A Paris, près d'un tiers des loyers excéderait le seuil fixé par la loi, soit 41,64€/m² en 2016. Pourtant, selon les documents budgétaires du gouvernement visés par le parlement, cette taxe aurait rapporté à l'État la modique somme de 1 325 € en 2013. Devant le nombre de petites annonces continuant à comporter des loyers dépassant le seuil de 41,37 euros du mètre carré à l'époque de l'étude, le Haut Comité pour le Logement des Personnes Défavorisées fait part de son étonnement et ne peut que constater que « ce dispositif n'a pas ou très peu été mis en œuvre. » Il suffit de se balader sur des sites d'annonces immobilières pour se rendre compte que de nombreux bailleurs mettent en location des chambres parisiennes à des loyer dont le montant est bien supérieur au seuil de la taxe Apparu.

Si Bercy se réveille et ordonne des contrôles, les bailleurs pratiquant des loyers excèdant le seuil pourraient être redressés. Pour éviter d'en arriver là, les propriétaires-bailleurs ont tout intérêt à déterminer s'ils sont redevables de la taxe Apparu.

Taxe sur les micro-logements : êtes-vous redevable ?

Dès lors que taille du logement correspond et que le montant du loyer est supérieur au seuil prévu, la taxe est due mais son montant varie en fonction de l'écart constaté entre le montant du loyer mensuel pratiqué, hors charges, et la valeur du loyer mensuel de référence (41,64€) et conduit à l'application d'un taux s'étageant de 10 % à 40 %.
Le taux de la taxe est fixé à :
- écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence inférieur à 15 %, le taux de la taxe est de 10 % ;
- écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 %, le taux de la taxe est de 18 % ;
- écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la  valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 %, le taux de la taxe est de 25 % ;
- écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 %, le taux de la taxe est de 33 % ;
- écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90 %, le taux de la taxe est de 40 %.
Le taux ci-dessus vient ensuite s'appliquer sur le montant des loyers perçus au cours de l'année civile. Sont retenus les loyers bruts, charges non comprises et avant déduction des charges de propriété. Pour les bailleurs placés sous le régime micro-foncier, la taxe est calculée sur le montant des loyers perçus avant application de l'abattement de 30% représentatif des charges.

Taxe sur les micro-logements : illustration

Calcul de la taxe sur les micro-logements : M. Bail donne en location une chambre de 13 m² dans le 7ème arrondissement de Paris pour un loyer mensuel de 700 € hors charges, soit 53,85 €/m².
Ecart entre le loyer et le loyer de référence
[(53,85 - 41,64) /41,64] x 100 =29,4 %
Cet écart de 29,4 % correspond à un taux de 18 %.

Montant de la taxe à payer : 18 % x (700 x 12) = 1 512 €

M. Bail conservera 6 888 € sur les 8 400 € versés par le locataire, soit un loyer mensuel de 574 € brut au lieu de 700 €. En respectant le loyer de référence (41,64 €), M. Bail aurait perçu un loyer brut de 540,93 € par mois, soit 6 494,84 € par an.

Le meilleur moyen d'échapper à la taxe sur les micro-logements est de plafonner le loyer à 41,64 € en 2016. La démarche est simple et consiste à signer un avenant au bail en cours prévoyant le nouveau loyer.

Taxe sur les micro-logements : obligations déclaratives

Les bailleurs préférant régler la taxe sur les micro-logements que de baisser le loyer demandé doivent remplir un imprimé spécifique n° 2042 LE et reporter sur ce document le montant à payer ligne 4BH de la déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C. Ils devront ensuite renvoyer le tout avant la date limite de déclaration des revenus.

Ainsi, les redevables de la taxe en 2016 sont tenus de déclarer la taxe sur les micro-logements avec leur déclaration de revenu 2016 en 2017. Les redevables de la taxe en 2015 sont invités à la déclarer cette année. Pour rappel, l'an dernier le montant du loyer de référence était de 41,61 €/m². Evidemment, le fisc n'autorise pas la déduction de la taxe sur les micro-logements des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux imposables.

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