Immobilier : le rebond des ventes au niveau de 2011 doit-il faire craindre une flambée des prix ?

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A la Fnaim, le sourire est revenu. En 2015, le marché de l'immobilier s'est redressé. « Sous l'effet des taux de crédit très bas et de prix en repli ou stabilisés, le nombre de transactions dans le logement existant a retrouvé son niveau proche des records historiques de la première partie des années 2000. La reprise se constate aussi dans le neuf, en collectif et en individuel…», déclare Jean-François Buet, Président de la FNAIM.

Immobilier : un niveau de transactions proche des plus hauts

Après être resté stable au cours du 1er semestre (entre 695 000 et 700 000 sur 12 mois glissants), le volume des transactions a augmenté de façon continue et rapide depuis juin. Au final, « on pourrait atteindre, voire dépasser, 800 000 ventes sur l'année 2015. » affirme Jean-François Buet, tout en précisant, selon la formule consacrée, que les disparités sont encore nombreuses entre les régions et à l'intérieur d'une même région.

Cette réserve formulée, on remarque néanmoins, toujours selon les chiffres de la fédération, que le volume des ventes augmente dans la totalité des régions. En drainant quelque 800.000 transactions dans l'ancien, le marché de l'immobilier augmente son activité de +15,6 % sur un an, après trois années de baisses consécutives. L'activité sur le marché de l'ancien retrouve son dynamisme et « ses plus hauts niveaux, » selon le terme employé président de la Fnaim.

Retour des transactions : signe avant-coureur d'une hausse des prix immobiliers

Le retour des transactions à des niveaux proches de l'apogée atteint en 2005 (829 000 ventes dans l'ancien) s'est déjà répercuté sur les prix de l'immobilier ?

Sur l'ensemble de l'année 2015, la Fnaim constate toujours une déflation des prix immobiliers de -1,9 %. En revanche, l'observation des mouvements en fin l'année fait ressortir une inversion de la tendance. Entre le troisième et le dernier trimestre 2015, les prix des logements affichent une progression de +1,9 %.

Face à cette nouvelle donne, Jean-François Buet qualifie le marché de « sain et équilibré ». Les biens présentant des qualités essentielles telles qu'un bon emplacement ou encore un nombre de pièces en adéquation avec la demande du marché local se vendent très bien tandis que les logements de moins bonne qualité ou encore mal situés ne se vendent pas. Aujourd'hui, acheteurs et vendeurs semblent avoir retrouvé la raison.

Immobilier : pas de flambée des prix en perspective

Dans cet environnement, les perspectives de la FNAIM pour 2016 sont dans la continuité de 2015. En 2016, le scénario de la FNAIM anticipe un marché immobilier « dynamique mais modéré » avec un nombre de transactions d'au moins 750 000, donc potentiellement en recul par rapport à 2015, et une variation de prix entre -2 % et 2 %.

Malgré une évidente corrélation entre l'évolution du nombre de ventes et celle des prix. La FNAIM n'envisage pas de flambée des prix dans la lignée de celle observée en 2010.

Le graphique ci-dessus reprenant dix ans d'évolution des ventes et des prix immobiliers illustre parfaitement cette corrélation. Une baisse des volumes de transactions est suivie d'une baisse des prix avec un décalage d'un an. A l'inverse, l'augmentation du nombre de ventes de maisons et d'appartements entraine une inflation des prix. Les courbes ci-dessus montre également que l'ampleur des variations de prix et des transactions différent mais évoluent systématiquement dans le même sens. Le niveau des taux de crédit ont également un rôle à jouer. Une forte variation des taux de crédit immobilier fera à coup sûr bouger les lignes.

Après la reprise des ventes, toute chose égale par ailleurs, les prix immobiliers sont donc, selon les données historiques, appelés à progresser car dans une telle configuration, « tout le monde se précipite pour acheter tandis que lorsque le marché se grippe tout le monde s'arrête » explique Jean-François Buet.

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