Cession de logement hors résidence principale : pourquoi attendre le 1er février 2012

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Le propriétaire d'une résidence secondaire ou de tout autre logement non occupé par lui-même à titre de résidence principale peut à titre exceptionnel échapper à la taxation de la plus-value réalisée à l'occasion de la cession dudit bien.

De 15 ans à 30 ans de détention pour obtenir une exonération totale

En effet, pour adoucir le nouveau régime d'imposition sur les cessions de logements (hors résidence principale toujours exonérée d'impôt sur la plus-value) et de terrains, qui porte à compter du 1er février 2012 de quinze ans à trente ans le délai de détention pour obtenir une exonération totale sur l'imposition de la plus-value immobilière, le législateur a introduit la possibilité de ne pas payer d'impôt sur la plus-value réalisée sur la vente d'un logement. Ce traitement de faveur n'est cependant applicable que dans des circonstances bien précises et ne concerne que les personnes qui ne détiennent pas leur résidence principale mais un autre bien immobilier quelles que soient ses modalités d'occupation et de détention. Ne sont ici concernés que les immeubles bâtis affectés à l'habitation, ne peuvent donc pas être exonérés les terrains et les locaux commerciaux, industriels ou professionnels. Pour profiter de ce dispositif, le vendeur ne doit pas avoir posséder (directement ou par personne interposée) sa résidence principale pendant les 4 années précédant la cession et doit utiliser le montant tiré de cette vente dans l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans un délai de 24 mois à compter de la transaction.

Remploi du produit de la cession dans l'achat de sa résidence principale

« Il sera intéressant de voir comment l'administration fiscale précisera la computation du délai de 24 mois notamment dans l'hypothèse où le contribuable fait construire sa résidence principale et que cette construction prend plus de 24 mois alors même que le contrat de vente a été signé dans les 24 mois impartis. » note Frédéric Subra, avocat associé chez DELSOL. En outre, s'il ne réinvestit qu'une partie de la somme dégagée grâce à la vente de sa résidence secondaire ou encore d'un logement loué ou même occupé à titre gratuit, l'exonération sera alors réduite proportionnellement.

Une seule et unique exonération par contribuable

Enfin, l'exonération n'est applicable qu'à la première cession réalisée par le contribuable. Autrement dit, le bénéfice de cette exonération ne s'applique qu'une fois. Encore faut-il déterminer qu'elles sont les cessions dont il faut tenir compte. En principe, il s'agira de celles réalisées à compter du 1er février 2012, date d'entrée en vigueur de cette mesure mais faudra t-il tenir des plus-values non imposées ? « Il existe encore des cas d'exonération des plus-values immobilières, notamment pour les logements dont le prix de cession ne dépasse pas 50.000 euros. Supposons qu'une personne propriétaire d'un garage vendu au prix de 45.000 euros cède ensuite une résidence pour 450.000 euros. Ce dernier compte utiliser cette somme pour acquérir sa résidence principale. Le dispositif ne fonctionne en principe que sur la première cession. Est-ce que par première cession on entend toute cession ou uniquement les cessions imposables ? Il sera primordial d'avoir les précisions administratives à ce sujet » a insisté Frédéric Subra, avocat associé chez DELSOL, lors de la présentation des dernières mesures fiscales décidés par les lois de finances de fin d'année. Sous réserve de réaliser la vente après le 1er février 2012 et de respecter l'ensemble des conditions exigées, la plus-value réalisée lors de la cession d'un logement par une personne qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale sera exonérée d'impôt. Pour éviter les abus, le montant de la plus-value exonérée d'impôt sur le revenu devra être mentionné sur la déclaration de revenus déposée au titre l'année de la cession.

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