Les prix de l'immobilier vont-ils réellement baisser et compenser la hausse des taux en 2012 ?

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Les perspectives quant à l'évolution du marché de l'immobilier tant en termes de prix que de niveau des taux d'emprunt restent pour le moins incertaines. En ce début d'année, les professionnels semblent convaincus d'une probable mais légère baisse des prix alors que les courtiers envisagent une remontée mesurée des taux des prêts immobiliers. Pour le moment, l'attentisme est de mise d'après la société de courtage meilleurtaux.com. « Si 54 % des banques ont augmenté leurs taux de crédit en janvier, près de 30 % les ont diminués. Quant à l'évolution globale du marché, la plupart des professionnels tablent sur un recul des transactions et une légère baisse des prix. » précise meilleurtaux.com, courtier en prêt immobilier. L'année de transition que fut 2011 est marquée par des hausses de taux finalement moins importantes qu'attendu et des annonces de réformes qui vont changer la donne en 2012.

Une remontée des taux plus mesurée que prévu en 2011

Alors que les taux ont commencé à remonter à la fin de l'année 2010, ils sont finalement restés relativement sages en 2011. « De janvier à juillet, les taux ont augmenté de 0,60 point en moyenne avant de se stabiliser cet été puis de baisser légèrement en septembre. Ce n'est qu'en décembre que l'on a de nouveau assisté à une remontée des taux mais encore mesurée - de 0,12 point en moyenne - mais davantage sur les durées de 25 ans et plus. » note le courtier. « En ce début d'année, les banques sont encore en train d'affiner leurs stratégies de taux. Si 54 % des banques ont augmenté leurs taux de 0,10 en moyenne - contre près de 90 % en décembre -, elles sont tout de même près de 30 % à les avoir baissés de 0,17 point en moyenne. Il faudra attendre février pour avoir une vision plus précise de l'évolution future des taux » analyse Sandrine Allonier, responsable des études économiques de meilleurtaux.com.

Les conditions d'octroi des crédits se resserrent

Au-delà des taux, 2011 a également été « marquée par une hausse de la prudence des banques dans un contexte économique incertain avec la nécessité pour elles de reconstituer leurs fonds propres et préparer l'entrée en application des accords de Bâle III leur imposant de nouvelles règles de liquidités. » constate meilleurtaux qui observe donc un léger resserrement des critères d'octroi et une sélectivité accrue des dossiers qui devrait se poursuivre en 2012. « Certaines banques ne proposent plus de prêts au-delà de 30 ans. D'autres demandent un apport de 10 % pour couvrir au moins les divers frais, voire 20 % pour obtenir un très bon taux... Mais compte tenu du nombre important de partenaires bancaires dont nous disposons, nous parvenons à trouver des solutions de financement pour la plupart de nos clients y compris récemment pour des primo-accédants empruntant sur 30 ans sans apport » explique Hervé Hatt, directeur général de meilleurtaux.com.

L'évolution du marché immobilier reste très incertaine en 2012

Face à une économie troublée et des mesures de rigueur qui vont sans aucun doute peser sur le marché, les prévisions sont plus que délicates. « En 2011, le PTZ + - avec un montant moyen de prêt accordé de 22 688 euros en France - a été un coup de pouce non négligeable pour les primo-accédants qui a notamment permis de compenser la remontée des taux d'un demi-point depuis janvier. En 2012, un couple avec deux enfants achetant un bien ancien en zone A à 300 000 euros, voit le coût de son crédit augmenter de plus de 12 000 euros par rapport à 2011 » estime Sandrine Allonier. La disparition du PTZ + dans l'ancien qui représente pourtant 70 à 80 % des transactions va donc avoir un impact sur les ventes. Le marché des investisseurs va également subir de plein fouet, la révision du dispositif Scellier et la fixation de la réduction d'impôt à 13 %. « D'ores et déjà la demande dans le neuf devrait baisser d'environ 20 % cette année (d'après la Fédération des promoteurs immobiliers) mais plus encore en 2013 lorsque le dispositif sera totalement supprimé. La taxation des plus-values va également évoluer à compter du 2 février : l'exonération de taxation sur les plus-values interviendra non plus après la 15ème année, mais seulement à partir de la 30ème année. » prévoit la société de courtage.

Vers une baisse de la demande et des prix ?

La plupart des professionnels s'accordent sur une baisse des transactions de l'ordre de 10 à 15 % mais l'incertitude réside sur l'évolution des prix. Les prévisions oscillent entre une baisse de 5 % et une stabilité en 2012. « Une baisse des prix permettrait de fluidifier le marché et conserver un certain pouvoir d'achat pour les primo-accédants malgré la fin du PTZ + et en dépit d'une éventuelle hausse des taux. Une baisse des prix de 5 % en moyenne en 2012 compenserait une hausse des taux de 0,50 point, maintenant un pouvoir d'achat immobilier stable, en moyenne de 48 m² pour 1 000 euros de mensualité sur 20 ans. Côté taux, en 2012, nous devrions assister à une remontée graduelle des taux qui n'en restent pas moins - et devraient encore rester - à des niveaux très favorables à l'acquisition immobilière » conclut Hervé Hatt.

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