Prix immobilier : à Paris, les arbres monteront-ils jusqu'au ciel ?

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Le marché immobilier francilien montre des signes de fatigue. Selon les dernières statistiques des notaires de Paris-Ile-de-France pour le troisième trimestre 2012 « le marché se fige sans ajustement sur les prix. »

Les ventes chutent, les prix immobiliers résistent

La dynamique des ventes s'est clairement enrayée. Au troisième trimestre, les notaires comptent 37.700 logements vendus, soit 21 % de moins qu'au 3eme trimestre 2011. Cette nouvelle décrue des ventes concerne tous les départements de la région Ile-de-France et tous les types de biens, appartements et maisons, neufs et anciens. Aucun pans de l'activité immobilière n'est épargné par cette chute. Les notaires avancent plusieurs causes à cet effondrement. Ils mettent tout d'abord en avant l'entêtement des acquéreurs et des vendeurs qui campent sur leur position. « La pression de la demande s'est relâchée et les acquéreurs sont devenus plus exigeants et moins pressés. » soulignent les officiers ministériels, pour qui une nouvelle donne s'est progressivement dessinée au fil des mois, avec une demande moins dynamique. Du coup, les notaires observent à nouveau que les biens qui présentent des défauts deviennent plus difficiles à vendre. Dans le même temps, les délais de commercialisation se sont allongés et le marché se concentre principalement autour de ceux qui sont dans l'obligation d'acheter ou de vendre. Les ventes se trouvent freinées, dans un contexte économique difficile et incertain. Le niveau très élevé des prix pèse sur la solvabilité des acquéreurs. Enfin, les aides publiques ont beaucoup diminué et la fiscalité s'est durcie, amputant d'autant le pouvoir d'achat immobilier. Les taux de crédit très attractifs et le maintien de facteurs structurels favorables ne sont plus suffisants pour motiver vendeurs et acheteurs devenus durablement attentistes.

Prix immobiliers : nouveau record à Paris

Cette nouvelle configuration du marché immobilier n'a toutefois pas provoqué d'ajustement sur les prix. A Paris, le prix moyen du mètre carré atteignait 8.440 euros à la fin du mois de septembre, soit une hausse de + 0,8 % en un an et de + 1 % en 3 mois. D'après les indicateurs avancés des notaires de Paris, les prix des appartements anciens à Paris devraient continuer à se stabiliser dans les prochains mois pour atteindre 8.470 euros/m² en janvier 2013. Ce mouvement de consolidation devrait se poursuivre jusqu'en février 2013.

Pourquoi les prix des logements ne baissent pas

Comment expliquer la résistance actuelle des prix ? Les notaires rappellent que les baisses de prix sont généralement différées par rapport aux évolutions constatées sur les ventes. C'est d'autant plus vrai que des facteurs structurels tiennent les prix en Ile-de-France : le logement reste perçu comme une valeur refuge, les besoins en logements et les difficultés à se loger sont toujours forts dans la région. Ensuite, l'expérience récente du « trou d'air » de 2008-2009, où les prix ont tout d'abord fortement reculé pour ensuite rebondir très fortement, incite peut-être les vendeurs à camper sur leur position. Enfin, le manque de placements alternatifs crédibles et le resserrement de la fiscalité n'incitent pas à vendre et à accepter une correction sur les prix. D'où le statu quo observé au 3ème trimestre, où la correction n'affecte que le volume de ventes. Mais la hausse des prix à Paris ne se retrouve pas sur l'ensemble de la région Ile-de-France. Les notaires notent des disparités entre les départements. D'après eux, il faut retenir que les prix sont globalement stables depuis un an, n'ayant plus augmenté depuis la fin du mois de septembre 2011. Avec un prix moyen au m2 à 5.590 euros, les prix des appartements franciliens ont très peu évolués depuis septembre 2011 (+0,3%), que ce soit en Petite Couronne (+0,3% en un an, avec un prix moyen au m2 à 4.480 euros/m2), ou en Grande Couronne (3.140 euros/m2 en moyenne et -1% sur un an). Quelles perspectives pour le marché immobilier de demain ? Les notaires préfèrent ne pas se risquer à des prévisions hasardeuses estimant qu'il est « difficile de voir le scénario qui va se dessiner dans les prochains mois. »

Bientôt une baisse des prix immobiliers à Paris ?

Néanmoins, la chambre des notaires de Paris-Ile-de-France ne laisse guère de place à l'optimiste. Le nombre de transactions est désormais bien inférieur aux volumes observés en moyenne en Ile-de-France et la conjoncture économique n'est pas très encourageante. Ni les mesures annoncées par le gouvernement Ayrault pour soutenir le logement ni l'attractivité des taux d'intérêt ne seront suffisantes pour redynamiser un marché devenu atone. La demande et les ventes devraient donc rester plus faibles que dans les deux dernières années, avec un marché sélectif et attentiste. Les notaires envisagent une baisse des prix qu'ils estiment difficile à quantifier car « des facteurs structurels peuvent encore venir différer ou atténuer d'éventuelles corrections l'Ile-de-France et plus encore pour Paris ». « La baisse continue du nombre de ventes devrait finir par avoir un impact sur les prix qui restent très élevés. Mais les modalités d'ajustement sont difficiles à prévoir. » concluent les notaires.

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