Une lueur d'espoir apparaît pour les amoureux de la pierre en quête d'un logement pour se loger ou pour assurer leurs vieux jours. L'immobilier est devenu la pierre angulaire du patrimoine des Français mais aussi un de leurs sujets de discussion préféré. Sans cesse à la recherche d'informations, ces derniers croulent sous un flot de données qui apparaissent souvent contradictoires voire confuses. Dans un souci de clarté, MeilleursAgents.com, sélectionneur d'agences immobilières, et Empruntis.com, courtier en prêts immobiliers, ont uni leur savoir-faire et la connaissance de leur marché pour diffuser des informations claires et précises en matière de pouvoir d'achat immobilier.
L'accès à la propriété immobilière est-il devenu plus facile ? Oui, d'après l'indicateur du pouvoir d'achat de MeilleursAgents.com/Empruntis.com, les capacités financières des français se sont améliorées rendant l'accès à la propriété plus ouvert. Grâce à la baisse des taux d'emprunt d'environ un point entre le 1er janvier 2012 et le 1er décembre 2012, l'indicateur montre une resolvabilisation des Français d'environ 20%. Autrement dit, si l'on se replace au 1er janvier 2012 mais en tenant compte des conditions actuelles (taux, prix, revenus), 20 % des dossiers refusés à cette date auraient obtenus un financement. En 2012, le pouvoir d'achat immobilier a donc augmenté, une tendance qui devrait se poursuivre début 2013. Evidemment, il s'agit d'une moyenne, tous les Français ne sont pas concernés. A Paris, l'augmentation théorique du pouvoir d'achat immobilier n'a guère de poids face à la flambée des prix des logements. En un peu plus de 10 ans, les prix ont connu une progression de + 175 % dans la capitale. En dix ans, le prix moyen d'un appartement parisien a été multiplié par 2,8.
Malgré des revenus moyens très élevés par rapport au reste de la France (4.908 euros/mois selon les chiffres de l'Insee), la cherté de l'immobilier à Paris affaiblit considérablement le pouvoir d'achat des parisiens par rapport au reste des Français, même si grâce à leur relative stabilité et à la baisse des taux d'emprunt, la capacité d'achat moyenne a augmenté de 13 % dans la capitale. Un ménage disposant du revenu moyen d'un foyer parisien soit 4.908 euros peut, selon les critères retenus (taux de 3,25 % et m² à 8.365 euros), s'offrir 36 m², soit 4 m² de plus qu'en 2011. Avec des revenus de presque la moitié, environ 2.700 euros, un strasbourgeois peut se payer plus du double de surface (72 m²). Entre les deux premières villes Strasbourg (72%) et Rennes (71 m²) et Paris, qui ferme le classement, on trouve dans l'ordre Nantes 65 m², Toulouse 62 m², Lyon 60 m² puis viennent Bordeaux 58 m², Marseille 55 m², Lille 55 m² suivis de Nice avec 41 m².
Autre fait intéressant : en 2012, le pouvoir d'achat a augmenté dans toutes les villes suivies par l'indicateur MeilleursAgents.com/Empruntis.com y compris à Paris. Les gains vont de + 4 % à 14 %. Les nantais et les lillois sont les mieux lotis avec un gain de 14 % suivis de près par les toulousains, les marseillais, les bordelais et les parisiens avec 13 %. Viennent ensuite les strasbourgeois avec un gain de 12 %, les rennais et les niçois gagnent 11 % et les moins chanceux sont les lyonnais avec + 8 %. Ces derniers font face à une augmentation de prix de +1,9 %, les seuls à connaître une progression avec les habitants de la capitale (+0,5 %).
Comment expliquer cette amélioration du pouvoir d'achat immobilier ? La baisse des taux immobiliers a fortement pesé dans la balance. Les banques très enclines à prêter sont néanmoins extrêmement vigilantes quant au respect des critères d'octroi de prêt, qu'elles appliquent à la lettre. Elles refusent toutes demandes sur des durées de 30 ans et examinent très précisément la situation professionnelle de l'emprunteur, jusqu'à tenir compte du secteur et la stabilité de l'entreprise où ils exercent. Les établissements de crédits craignent que les emprunteurs soient la cible de licenciement. Malgré cette extrême vigilance, emprunter pour acheter un logement est désormais très peu cher. En effet, les banques pratiquent des taux historiquement bas et sont prêtes à faire des efforts dès lors qu'elles traitent un bon dossier. Autre signe de détente, elles accordent à nouveau des prêts à 110 % destinés au financement d'investissement immobilier locatif.
L'absence d'apport est-il un handicap aujourd'hui ? Si les chiffres montrent une augmentation de l'apport moyen, elle provient non pas de la volonté des prêteurs mais de celle des acheteurs. Avec la diminution de la part des primo-accédants et l'augmentation mécanique de celle des secundo-accédants, le niveau des apports augmente de façon mécanique. Ces derniers revendant pour acheter, ils sont à la tête d'une somme d'argent qui leur permet de financer une partie de leur achat au comptant. La baisse des prix, bien que légère, combinée à une augmentation des revenus moyens a également contribué à l'amélioration de la capacité financière des ménages. Cette tendance générale à la resolvabilisation des ménages doit toutefois être nuancée puisqu'elle n'a pas provoqué l'engouement des acheteurs. Loin de là, vendeurs et acheteurs sont déprimés et pourraient bien le rester en 2013. Pour preuve, en 2012 le volume des transactions a chuté de près de 20 % et les causes de cette désertion du marché n'ont aucune raison de disparaître cette année.
Au cours du 1er trimestre 2012, le dirigeant de MeilleursAgents.com estimait qu' « une fenêtre de tir est ouverte pour les acheteurs ». Et on ne peut que lui donner raison. Certes, le marché immobilier a été plongé dans la sinistrose, mais avec le recul on constate que du côté des acheteurs, l'année 2012 était une année particulièrement favorable à l'achat. L'association de taux d'emprunt au plus bas et de prix qui, s'ils ne baissent pas franchement, ont le mérite de ne plus augmenter est très rare. En principe le recul des taux entraine une augmentation mécanique des prix immobiliers, ce qui ne fut pas le cas. Conclusion : sur le papier tout concourt à favoriser l'acquisition immobilière. Pourtant, les transactions n'ont pas été au rendez-vous. Plusieurs raisons à cela. D'abord, les acheteurs potentiels ont peur de l'avenir, le contexte économique ne les encourage pas à franchir le pas, même si l'envie de devenir propriétaire est forte. D'autre part, pour acheter un logement encore faut-il le trouver au bon prix, c'est-à-dire celui que l'on est prêt à payer. Or les vendeurs, hormis ceux qui y sont forcés, ne veulent pas baisser les prix et n'ont aucune envie de revoir leurs prétentions à la baisse. Du coup, lorsqu'ils le peuvent, ils retirent leur bien du marché, préférant ne pas vendre que de baisser leur prix de vente. C'est ainsi que le nombre de vendeurs s'est peu à peu effrité au cours de l'année 2012 et que de nombreux biens surévalués sont restés plusieurs mois sur le marché sans trouver acquéreur, donnant l'illusion d'une augmentation de l'offre alors que les mêmes biens se retrouvaient sur les sites d'annonces et dans les vitrines des agences. De ce fait, en 2012 les acheteurs prêts à payer le prix ont exigé en retour des biens de très bonne qualité situés dans des lieux prisés. Résultat : seuls les biens de bonne facture dans des zones tendues se sont vendus, ce qui explique que les prix aient résisté malgré la baisse du nombre d'acheteurs.
Que va-t-il se passer en 2013 ? Les conditions favorables aux acheteurs sont toujours réunies (taux bas et prix tendant à baisser) et sont bien meilleures qu'en début d'année 2012. Maël Barnier et Sébastien de Lafond estiment tous deux que rationnellement « c'est le moment d'acheter, » surtout en Province où les prix sont plus raisonnables qu'à Paris. Dans le même temps, le co-fondateur de MeilleursAgents.com prévoit une nouvelle raréfaction des vendeurs. Les ventes pourraient alors ne pas dépasser la barre des 600.000 en 2013. Les mêmes causes produiront les mêmes effets. Les acheteurs et les vendeurs ne sont pas plus rationnels qu'en 2012 ! L'attentisme sera toujours présent, aussi bien du côté des vendeurs que des acheteurs. Les premiers, paralysés par la réglementation et la fiscalité immobilière, vont être moins nombreux qu'en 2012. Les messages confus sur la fiscalité des plus-values immobilières déteignent sur les vendeurs de résidence principale qui oublient que la plus-value issue de la vente de leur logement ne sera pas taxée. Tous ceux qui ne sont pas dans l'obligation de se séparer de leur logement vont sans doute renoncer à vendre plutôt que de rogner sur leur plus-value. Seuls ceux qui n'auront pas cette liberté devront maintenir leur offre et donc le plus souvent consentir une baisse de prix. Du côté des acheteurs, on retrouvera également les mêmes freins qu'en 2012. L'appétence des Français pour la pierre n'a pas faibli mais les acheteurs ne passent pas à l'acte, ils n'ont pas suffisamment confiance en l'avenir pour se lancer et espèrent toujours assister à une baisse significative des prix. On assistera surtout à une « stratification des prix » affirme Sébastien de Lafond. Les petites surfaces bien localisées continueront de se vendre au prix fort tandis que les autres biens moins prisés ne se vendront qu'au prix d'une forte décote. Ainsi, les prix des biens de qualité bien situés vont se maintenir tandis que les autres vont accuser une baisse de - 5 % à - 10 %. Une raison de plus pour se lancer ? L'appétit des Français pour la pierre est toujours bien présente et les conditions d'achat semblent idéales, à court terme rien n'indique une remontée des taux ... Il est certain qu'une baisse du chômage aurait sans doute l'effet d'un catalyseur précise Maël Barnier. La stabilité et la lisibilité des règlementations et de la fiscalité auraient également un impact positif sur les vendeurs » insiste Sébastien de Lafond mais il faudra pour cela faire preuve de beaucoup de patience et de pédagogie.
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