La présentation du projet de loi sur l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) en Conseil des ministres, ce mercredi 26 juin 2013, sonne l'aboutissement de plusieurs mois de discussions entre les acteurs du monde immobilier et la ministre du Logement Cécile Duflot. Prendre le pouls des professionnels en amont n'a pas suffi à les rallier à sa cause. De nombreux agents immobiliers, FNAIM en tête, font part sans détour de leur récrimination et les critiques fussent. Malgré la fronde des professionnels, la ministre installée Hôtel de Castrie défend la qualité de son projet de loi qui « vise à combattre la crise du logement, marquée depuis de nombreuses années par une forte augmentation des prix, une pénurie de logements et une baisse du pouvoir d'achat des ménages. » Quelles mesures ont déclenché l'ire des agents immobiliers ? Certains dispositifs sont-ils réellement en mesure de « réguler le marché immobilier et de protéger les locataires mais aussi les propriétaires de la violence de la crise, » tel que l'assure le dossier de presse du ministère du Logement. Composé d'environ 40 mesures, le projet de loi sur l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) lève le voile sur le très attendu dispositif d'encadrement des loyers dans sa version définitive et la garantie universelle des loyers (GUL) obligatoire.
Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM Paris Ile-de-France, juge ces mesures inadaptées et à même d'aller à rebours des intérêts du marché immobilier. « On veut à tout prix protéger le locataire par des mesures administratives et coercitives donnant au préfet du département le soin de fixer le prix médian d'une location, prix par nature faussé et nécessitant une multitude d'exceptions car un bien immobilier reste unique sur le marché. » Le tableau dressé par la fédération est particulièrement inquiétant du point de vue des propriétaires. « Actuellement, le rendement net d'une location est de 2 % (Paris), contre 6 % depuis 150 ans : il s'avère donc négatif, face à une inflation de 2,25 %, poussant les propriétaires à retirer leur bien d'un marché francilien en pénurie. » D'autres experts, sans doute moins impliqués, expliquent que l'encadrement des loyers pourrait à terme faire pression sur les prix immobiliers, ce qui redonnerait un coup de fouet au marché immobilier notamment parisien.
Le mécanisme d'encadrement des loyers proposé dans le projet de loi Alur va plus loin que le décret adopté en urgence par Cécile Duflot l'an dernier. Ses objectifs sont les suivants : - éliminer les loyers excessifs, voire abusifs, constatés dans les secteurs les plus tendus ; - limiter le niveau des loyers ; - contenir fermement la progression des loyers ; - préserver le pouvoir d'achat des Français ; - faciliter l'accès au logement. Pour cela, il sera nécessaire de fixer un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un autre minoré par catégorie de logement et par quartier. Ces trois indices seront calculés à partir des informations collectées par les observatoires des loyers. Ceux-là même que la FNAIM refuse désormais d'aider en signe de protestation contre le projet de loi Alur. Mises à la disposition du public, les données collectées et travaillées par les observatoires ne seront toutefois pas toutes reprises dans le contrat de location où, pour des questions de transparence, ne figureront que le loyer médian majoré et le loyer appliqué au locataire précédent.
D'après les données de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), 26,5 % des biens mis en location en 2012 en région parisienne affichent un loyer supérieur au loyer médian majoré au niveau maximum de 20 %. Ainsi, en Île-de-France, un locataire sur quatre emménageant au moment de l'entrée en vigueur du dispositif verra le loyer abaissé et ramené dans la fourchette. Afin d'étayer son propos, le ministère fourni deux exemples : Exemple 1 - un deux-pièces en proche banlieue Une annonce immobilière propose un deux-pièces de 39 m² à Issy-les-Moulineaux pour 940€ hors charges, soit 24,1 €/m². D'après les données de l'Olap, le loyer médian majoré pour cette zone et ce type de logement est de 20,4 €/m², ce qui donnerait un loyer mensuel de 795,6 €. L'économie réalisée par le futur locataire pourra atteindre 144,40 € par mois, soit près de deux mois de loyer par an ! Exemple 2 - un studio dans le centre de Paris Une autre annonce propose un studio de 26 m² dans le 6e arrondissement de Paris pour 1 000 € hors charges, soit 38,4 €/m². D'après les données de l'Olap, le loyer médian majoré pour cette zone et ce type de logement s'élève à 30,8 €/m² ; le loyer mensuel devrait donc s'élever à 800,80 €. L'économie réalisée pour le locataire se montera donc à 2 390,4 €/an, soit près de 2,5 fois le loyer ! Le dispositif d'encadrement des loyers applicables aux nouveaux contrats de bail le sera également en cas de renouvellement. Dans les deux cas, le locataire estimant la réglementation bafouée disposera d'un recours en diminution du loyer. La procédure amiable dans un premier temps pourra se poursuivre devant un juge si le désaccord persiste entre les deux parties. Afin de permettre aux propriétaires de réviser le loyer en cours de bail ou encore en prévision de travaux, l'encadrement des loyers prévoit diverses dérogations.
L'encadrement des loyers n'est pas la seule mesure controversée du projet. Celle qui a mis le feu aux poudres concerne la limitation des frais d'agence facturables aux locataires. La FNAIM se dit choquée par les critiques formulées par Cécile Duflot à l'encontre des agents immobiliers, qu'elle accuse de facturer « des honoraires élevés ne correspondant pas au service rendu ». Le projet de loi prévoit par conséquent de mettre les frais de location à la charge exclusive du bailleur, à l'exception de deux prestations « qui bénéficient à l'ensemble des parties et dont la prise en charge sera donc partagée entre bailleur et locataire » : la réalisation de l'état des lieux et la rédaction du bail.
Autre mesure phare de la loi Alur, la garantie universelle des loyers. La déjà baptisée Gul ne deviendra obligatoire, si elle est adoptée, qu'après le 1er janvier 2016. Elle sera applicable à l'ensemble du parc privé (meublés compris) et à tous les locataires et propriétaires bailleurs (personnes physiques ou morales). La garantie universelle des loyers, couvrant les impayés de loyers, est censée pallier les lacunes des deux dispositifs déjà existants en la matière : le garantie des risques locatifs (GRL) en partie prise en charge par la collectivité et la garantie des loyers impayés (GLI) à souscrire auprès des assureurs. Contrairement à la GLI et la GRL, la Gul sera obligatoire et son financement assuré par le propriétaire et le locataire à parts égales. Reste encore à définir le montant de la cotisation et les autres modalités de fonctionnement de la garantie des loyers.
Le projet de loi Alur, déposé à l'Assemblée nationale à la rentrée prochaine et probablement adopté après le 1er trimestre 2014, contient de nombreux autres volets. Certains sont très techniques et devraient permettre d'alléger les règles d'urbanisme, qui ont tendance à ralentir les mises en chantier. Les autres mesures viennent majoritairement encadrer les rapports entre locataires, propriétaires et professionnels de l'immobilier afin de fixer de nouvelles règles et limiter les abus du passé. La volonté de mettre fin aux dérives liées aux marchands de liste offrant un service « fantôme » ou encore la chasse aux marchands de sommeil en sont deux parfaites illustrations. La FNAIM, si elle salue ces mesures, s'interroge sur la pertinence de cette surabondance de textes réglementaires : « un Etat omniprésent sur le marché de l'immobilier et un encadrement excessif, en reléguant au second plan l'action des agents de terrain, expose propriétaires et locataires à tous les risques de dérives, n'apporte pas de solution au problème du manque de logements, et porte atteinte à l'attractivité de la métropole. » L'exemple de pays tels que l'Angleterre, où la réglementation entre propriétaire et locataire est quasi inexistante, prouve qu'il est plus « facile » d'y trouver un logement en location. La protection des locataires est sans doute nécessaire à condition de ne pas oublier qu'elle favorise la frilosité des propriétaires, peu enclins à louer leurs biens sans s'assurer par tous moyens de la solvabilité et de la fiabilité des candidats à la location.
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