Baisse des prix immobiliers et progression des ventes : véritable reprise ou trompe-l'œil ?

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Telle la reine d'Angleterre en 1992, faisant référence au divorce de Lady Diana et du prince Charles et aux déboires sentimentaux d'autres membres de la famille royale cette année-là, de nombreux observateurs du marché immobilier ont qualifié 2013 d'annus horribilis. Après 6 mois d'exercice sur un marché immobilier déprimé, les agents immobiliers dressent un premier état des lieux. Century 21 et Laforêt ouvrent le bal, la Fnaim, ne se prêtera à l'exercice que la semaine suivante. A mi-parcours, le bilan dressé par les réseaux Century 21 et Laforêt est nettement moins cataclysmique que prévu. Faut-il pour autant se réjouir de cette surprenante embellie ?

Des baisses des prix immobiliers attendues et un rebond des ventes inatttendu

Century 21 annonce d'entrée la couleur « La chute vertigineuse annoncée par certains n'a pas eu lieu, ni pour les prix ni pour les volumes ». Constitué de 900 agences immobilières, le réseau constate une correction encore timide des prix immobiliers de - 2,6 % entre le 1er semestre 2012 et le 1er semestre 2013. Même son de cloche du côté de son concurrent Laforêt. L'ensemble des agents du réseau note une baisse généralisée de - 2,3 % sur la période. Conjuguée à des taux d'intérêt historiquement bas - inférieurs à 3 % sur 20 ans -, la baisse des prix immobiliers, certes modérée, a stimulé la demande de manière assez inattendue. ELix Rizkallah, président du réseau Laforêt, ne cache pas sa surprise face à ce regain d'activité (+5,3 %) alors qu'il envisageait en fin d'année dernière une nouvelle diminution des transactions, après la forte reculade de 2012 (- 20 %). Le constat est similaire chez Century 21. Les mêmes causes produisant les mêmes effets, la baisse des taux d'intérêt conjuguée au recul des prix entamé dès le 1er semestre 2012 a « mécaniquement rendu solvables des acquéreurs qui ne l'étaient pas jusque-là, leur permettant enfin d'envisager la concrétisation de leur projet immobilier. » Malgré une conjoncture adverse, « cette double baisse a convaincu les attentistes de franchir le pas pour bloquer leur charge immobilière à un niveau qui ne pourra guère davantage baisser. » explique Century 21. Le recul des prix a semble-t-il fortement influencer la demande. Tandis que les transactions portant sur des appartements, dont les prix n'ont perdu que -1,9 %, se sont accrues de 6,4 %, les ventes de maisons ont bondi de 11,9 % grâce à une baisse des prix beaucoup plus marquée de - 2,8 %. Globalement, Century 21 revendique un rebond des transactions de 6,6 % entre le 1er semestre 2012 et le 1er semestre 2013 que Laforêt évalue pour sa part à 5,3 %.

Allongement des délais de ventes et accroissement des marges de négociation

Malgré cette embellie, sans doute passagère, Century 21 demeure attentif aux autres signaux du marché immobilier : allongement des délais de ventes, accroissement des marges de négociation et recul du nombre d'investisseurs ne vont pas dans le sens d'une reprise durable. Les membres du réseau Laforêt partagent la même prudence. La reprise du marché immobilier est un trompe-l'œil. Ce rebond repose sur des bases fragiles et instables qui pourraient se volatiliser au second semestre. Essentiellement composée de curieux et d'opportunistes à la recherche de la bonne affaire mais aussi de primo-accédants profitant des taux d'intérêt au plus bas, la demande est chancelante, chétive et extrêmement inconstante. Laforêt soulève un autre frein à une véritable reprise de l'activité immobilière : l'inadéquation croissante entre la demande et les stocks de biens disponibles dans les agences. Le décalage entre l'offre de biens et les besoins d'une demande de plus en plus exigeante devraient conduire à faire reculer les transactions au second semestre 2013, qui devraient au final terminer leur course à un niveau proche de celui l'an dernier.

Marché immobilier déserté par les investisseurs, y compris à Paris

Les dirigeants de Century 21 se disent, de leur côté, très préoccupés par la « lame de fond qui s'abat sur les investisseurs et les balaie du marché : France entière, les acquisitions réalisées à titre de placement sont revenues à des niveaux comparables à ceux de 2010. » Observation que le réseau Laforêt ne vient pas corroborer puisqu'il note au contraire de ses confrères une progression de la proportion des investisseurs parmi les acquéreurs, tout en reconnaissant que la Loi Duflot sur l'accès au logement aura très certainement un impact négatif sur ce segment du marché immobilier. Le repli des investisseurs fait peser un « risque sur le marché locatif et pourrait faire apparaître des tensions vives sur les prix au détriment des locataires et des files d'attente devant le peu de logements disponibles » s'inquiètent les membres du réseau Century 21 qui en profitent également pour tancer Cécile Duflot et son projet de loi sur l'accès au logement. En dépit des diverses tentatives de la ministre du Logement destinées à fluidifier le marché immobiliers et faire pression sur les prix immobiliers, le grand soir des prix immobiliers n'a pas encore eu lieu. Bien que très attendue par les acheteurs, la baisse des prix immobiliers demeure encore trop modérée pour permettre un déblocage durable du marché.

Paris : un cas toujours à part

A Paris, malgré une baisse des prix supérieure à la moyenne nationale (- 3,2 % sur 12 mois contre - 2,6 % sur l'ensemble du territoire d'après les chiffres de Century 21), ramenant le m² à 8.206 €, son niveau constaté en 2011, l'activité recule toujours. Les ventes ont ainsi régressé de - 5,2 % entre le 1er semestre 2012 et le 1er semestre 2013. Laurent Vimont, le président de Century 21 note toutefois un rebond d'activité et des prix en ce milieu d'année estimant même que « tout indique que la baisse des prix à Paris est terminée. »

Prix immobiliers : d'importantes disparités en Province

La singularité du marché immobilier parisien ne doit pas occulter le reste du territoire. En province tout comme en Ile-de-France hors Paris, l'évolution des prix immobiliers est encore très contrastée. L'Aquitaine (+ 5,3 %), la Bourgogne (+ 5,2 %), le Limousin (+ 6 %), le Poitou-Charentes (+ 2,9 %) et, beaucoup plus faiblement, la Lorraine (+ 0,1 %), PACA (+0,2 %) et Rhône-Alpes (+ 0,1 %) connaissent, d'après les statistiques publiées par Century 21, une remontée des prix immobiliers. Tandis que treize régions enregistrent une baisse des prix moyens au mètre carré entre le 1er semestre 2012 et le 1er semestre 2013 : l'Alsace (- 3,2 %), l'Auvergne (- 3,3 %), la Basse-Normandie (la plus forte chute avec -8,8 %), la Bretagne (- 7,4 %), le Centre (- 5,1 %), la Champagne-Ardenne (- 6,3 %), la Franche-Comté (- 7,7 %), la Haute-Normandie (- 3,7 %), le Languedoc-Roussillon (- 2,3 %), Midi-Pyrénées (- 4,7 %), le Nord- Picardie (- 4,2 %) ainsi que les Pays-de-la-Loire (- 6,5 %).

Que va-t-il se passer d'ici la fin de l'année 2013 ?

Malgré quelques rares exceptions (Bretagne, Alsace et Basse-Normandie), ces baisses de prix redonnent de la fluidité au marché immobilier encourageant Century 21 à pronostiquer « une baisse extrêmement modérée des prix d'ici la fin de l'année. Celle-ci devrait être comprise entre 1 et 3 % à la condition que les taux d'intérêt restent bas. Si ceux-ci étaient amenés à remonter brutalement, le marché corrigerait en proportion, d'abord en volume puis ensuite en prix. » Abstraction faite de l'évolution des taux d'intérêt, le réseau Laforêt anticipe une baisse des prix plus sensible. Sur l'ensemble de l'année, Laforêt mise sur une baisse des prix immobiliers d'au moins - 5 %. Le second semestre 2013 devrait être nettement plus sombre que le premier, porté par une reprise fragile s'appuyant sur une demande volatile et méfiante redynamisée par la baisse des prix et des taux d'intérêt au plus bas.

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