L'immobilier en 2014 : encore un parcours semé d'embuches

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Le marché immobilier ancien n'a pas connu d'évolution majeure entre 2012 et 2013. Contrairement aux prévisions éminemment catastrophiques énoncées en début d'année, les ventes et les prix immobiliers n'ont pas décroché. De nombreux observateurs estiment que la faiblesse des taux d'emprunt a permis d'amortir la chute de l'activité immobilière. Que se cache-t-il vraiment derrière cette apparente résistance du marché immobilier ? Faut-il s'attendre à une amélioration ou à une aggravation de la situation en 2014 ? Les notaires de France ont dressé la liste des éléments susceptibles d'avoir une influence, positive ou négative, sur le marché du logement en 2014.

L'accès au crédit immobilier, un élément clé en 2014

Les notaires constatent une reprise de l'accès au crédit en fin d'année 2013. Ils demeurent toutefois prudents. Il faut selon eux distinguer la renégociation, soutenue en raison de taux qui demeurent historiquement bas, des nouveaux crédits à l'acquisition. Les établissements ne financent plus les acquéreurs sans apport personnel, ce qui réduit la demande et influe par voie de conséquence sur les prix. La dynamique des marchés s'en trouve réduite et cela explique pour une bonne part le recul du volume des ventes. Partant, les notaires conditionnent la reprise des ventes en 2014 à un assouplissement des conditions d'octroi de crédit immobilier par les banques.

Hausse des droits de mutation, un faux problème

Les droits de mutation départementaux pourront augmenter jusqu'à 0,7% à compter du 1er mars 2014. Cette hausse annoncée est à ce jour envisagée pour une période de 2 ans. Les notaires n'envisagent pas d'impact sur la dynamique du marché, sauf peut-être à très court terme. A titre d'exemple, la hausse des droits atteindrait 1 400 Euros pour un achat de 200 000 Euros.

Adoucissement de la taxation des plus-values immobilières

Les notaires accueillent favorablement la nouvelle taxation des plus-values immobilières . Les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques à l'occasion de la vente d'un logement autre que leur résidence principale bénéficie en effet d'une exonération progressive pour la quote-part forfaitaire liée à l'impôt sur le revenu de 19% à partir de la cinquième année et totale au bout de 22 ans de détention. Le gouvernement a également mis en place dans ce cadre un abattement forfaitaire de 25% jusqu'au 31 août 2014. Le régime des plus-values sur les terrains à bâtir demeure quant à lui inchangé à ce jour, le projet de suppression de l'abattement pour durée de détention n'ayant pas été validé par le Conseil Constitutionnel. Les plus-values immobilières sur les terrains restent donc exonérées intégralement au-delà de trente ans, ce qui laisse deux régimes d'imposition des biens immobiliers selon leur nature : celui de l'immobilier bâti et celui des terrains à bâtir.

Marché immobilier neuf: pas d'amélioration en vue

Quant au marché du logement neuf, les notaires veulent encore croire au succès du dispositif d'investissement locatif DUFLOT. Il « pourrait, à l'issue d'une année de mise en place des programmes, commencer à porter ses fruits. » jugent les notaires. Malgré cet optimiste vis-à-vis du Duflot, les notaires n'entrevoient pas à court terme de regain d'activité significatif dans le secteur de la construction neuve tant en individuel qu'en collectif. « La difficulté vient surtout de l'instabilité que connaissent les différents dispositifs de défiscalisation. Ils se succèdent mais ne se ressemblent pas. Il sera temps de faire un point d'étape du dispositif DUFLOT et de son efficacité dès lors que les loyers de référence seront connus. » concluent les notaires.

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