Immobilier : décélération des loyers d'habitation

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Au quatrième trimestre 2019, l'indice de référence des loyers (IRL) opère un nouveau ralentissement et repasse sous la barre des 1 % après être resté au-dessus pendant huit trimestres consécutifs. Sur un an, l'IRL augmente de 0,95 %, après +1,20 % au trimestre précédent. Malgré ce tassement, l'IRL atteint 130,26 (base 100 au quatrième trimestre 1998).

L'indice de référence des loyers ou IRL bâti par l'Insee et publié trimestriellement vise, selon l'institution, « à garantir aux locataires des hausses de loyers en rapport avec l'évolution de leur pouvoir d'achat et aux [propriétaires] bailleurs le maintien d'un niveau d'entretien élevé et aussi à ne pas les dissuader d'investir dans le logement locatif. »

IRL : mode d'emploi à l'usage des particuliers

Le loyer d'un logement peut faire l'objet d'une révision chaque année à l'initiative du propriétaire-bailleur.
Dès lors qu'un bail fait mention de l'IRL, le loyer d'un logement d'habitation peut être révisé une fois par an à la date indiquée sur le contrat de bail ou, à défaut, à la date anniversaire de ce contrat. La correction du loyer doit obligatoirement se faire sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), publié tous les trimestres par l'Insee. En principe, la variation du loyer peut se faire à la hausse comme à la baisse. La clause d'indexation du bail peut cependant restreindre les évolutions du loyer aux seules augmentations de l'IRL. De ce fait, le montant du loyer peut ne jamais être inférieur au montant figurant sur le bail. En l'absence de clause de révision, le loyer ne varie pas pendant la durée du bail.

Lorsque le bail contient une clause d'indexation du loyer, la variation intervient chaque année à la même date. Comme évoqué plus haut, à défaut de clause contractuelle fixant une date de référence, la revalorisation intervient à la date anniversaire de la signature du contrat. La clause d'indexation prend pour référence le dernier IRL publié à la date indiquée sur le contrat de bail ou à défaut à sa date anniversaire.

S'il n'est pas fait mention d'une date sur le bail, le bailleur applique le dernier indice publié à la date de signature du contrat. Pour mieux comprendre l'Insee fournit un exemple. Pour un bail signé le 1er mars, il faut s'appuyer sur l'IRL du 4ème trimestre, généralement publié vers le 15 janvier, celui du 1er trimestre n'étant publié qu'autour du 15 avril.

Exemple de calcul du nouveau loyer

La détermination du nouveau loyer s'effectue très simplement en multipliant le loyer précédent par le ratio (indice de référence du trimestre concerné / indice de référence du même trimestre de l'année précédente.

Les bailleurs appliquant l'IRL du 4éme trimestre devront procéder de la manière suivante : si le loyer initial est de 1000 €, le bailleur peut facturer 9,5 € en plus, soit un nouveau loyer de 1009,5 € (1000 x 0,95% = 1009,5 €).

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