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Taxation des plus-values immobilières : une réforme en demi-teinte (FNAIM)

30/07/2013 - 09:15 - Sicavonline - Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) (mis à jour le : 27/08/2013 - 12:08)



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Taxation des plus-values immobilières : une réforme en demi-teinte (FNAIM)

La réforme de la taxation des plus-values immobilières prévue pour la rentrée est loin de faire l'unanimité auprès des professionnels. La FNAIM la taxe même de complexe et en demi-teinte loin du régime fiscal qu'elle souhaitait et aurait permis de rassurer les investisseurs et les propriétaires de résidences secondaires. Les dirigeants de la FNAIM reprochent également au gouvernement de « sacrifier » les propriétaires de terrain à bâtir.

Pour en amplifier l'effet souhaité par le gouvernement Ayrault sur la fluidité du marché, la mesure (NDLR : la prochaine réforme de l'abattement pour durée de détention) sera doublée par un abattement supplémentaire et temporaire de 25% sur le montant de la plus-value nette imposable pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Plus-value immobilière : la bonne volonté ne suffira pas à relancer les ventes !

Si la durée de possession pour l'exonération, doublée en 2012 n'a eu pour effet que de bloquer le marché de la transaction, situation que le gouvernement souhaite corriger, la réforme annoncée se présente complexe et en demi-teinte. Elle est loin du régime que la FNAIM plaidait et que les contribuables pouvaient attendre d'un régime simple et semblable à celui appliqué jusqu'en 2004, avec ses 5% d'abattements constants par année de détention au-delà de la 2nde et une exonération au terme de 22 ans.

Elle est associée à un abattement de 6% par année de détention à partir de la 6ème, alors que la moyenne de la durée de détention des biens qui pourraient en bénéficier est de 7 à 10 ans.

Elle ne concernera pas la taxation des prélèvements sociaux qui suivront un autre régime d'abattement pour être exonérés au terme de 30 ans de détention. De ce fait, le calcul de l'impôt sera complexe et l'avantage fiscal attribué au contribuable contenu par l'effet de cette mesure.
En pratique, en cas de vente d'un bien autre qu'une résidence principale, pour le calcul de la plus-value nette imposable au taux forfaitaire de 19%, les abattements pour durée de détention seront de 6% par année à compter de la 6ème et jusqu'à la 21ème, soit 96% d'abattements cumulés en 21 ans détention, puis de 4% la 22ème année, soit 100% au terme de 22 années.

En revanche, pour le calcul de l'assiette des prélèvements sociaux imposables à 15,5%, l'assiette de l'impôt sera réduite d'un abattement de 1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème soit 26,40% en cumul en 21 ans de détention, puis de 1,6% pour la 22ème année et de 9% chaque année à compter de la 23ème soit 100% au terme de 30 ans de détention.

Plus-value immobilière : la réforme en chiffres

En chiffres, pour une plus-value brute de 40 000 € réalisée au terme de 10 ans de détention :
Jusqu'au 31 août 2013 et après application des abattements actuellement en cours, le montant total de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux s'évalue à 12.420 € (dont 6.840 € d'impôt sur la plus-value nette et 5.580 € de prélèvements sociaux).

Au 1er septembre 2013, la même plus-value, par l'effet cumulé des nouveaux abattements y compris celui de 25% appliqué temporairement, le montant total de l'impôt sera de 9.700 € (dont 4 000 € d'impôt sur la plus-value et 5 700 € de prélèvements sociaux), soit un gain de 4.720 € d'impôt (dont 1.300 € au titre de l'abattement exceptionnel). A noter que dans l'hypothèse où le régime d'imposition des prélèvements sociaux suivait celui de la plus-value, le montant des prélèvements sociaux aurait été réduit de près de 2.500 €.

Si le gouvernement a souhaité encourager le marché, le régime particulier réservé aux prélèvements sociaux, complexifie la réforme et en atténue les effets. Mais, cet encouragement ne produira ses effets que pour autant que le gouvernement maintienne le taux de 19% d'imposition forfaitaire et ne décide pas d'imposer les plus-values immobilières au barème progressif de l'impôt sur le revenu, comme c'est déjà le cas pour les dividendes et les plus-values mobilières.

Quant aux ventes de terrains à bâtir, elles risquent de faire les frais de cette réforme : les propriétaires n'ont que jusqu'au 31 décembre 2013 pour bénéficier des abattements pour durée de détention qui seront supprimés à compter du 1er janvier 2014. Pour le gouvernement cela réduira l'incitation à la rétention du foncier disponible. La FNAIM lance une alerte : cette mesure bloquera totalement les cessions de ces biens car, dans un environnement d'instabilité fiscale, les propriétaires préfèreront toujours conserver leurs biens en attendant une nouvelle réforme plus favorable.

Le choc d'offre de terrains de bâtir ne se produira pas !

Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)

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