La branche immobilière de l’Association nationale des conseillers financiers (Anacofi-Immo) prend la parole, sous la plume de son président Jean-Jacques Olivié, afin de donner sa vision du marché de l’investissement immobilier locatif. Sous une apparente et insolente vigueur, le marché de l’immobilier fait face à des problèmes structurels. L'Anacofi propose des solutions pour combler les brèches.
Apparemment, le marché du logement se porte bien et même très bien. En 2016, le nombre de logements neufs a augmenté d'environ 15 %, avec 130 000 unités de plus, tandis que l'ancien avec 860.000 unités vendues enregistre une progression de +7%.
Malgré un volume d'activité proche de celui de 2004, où l'euphorie présidait, Jean-Jacques Olivié se refuse à tout emballement. « L'insolence affichée du marché 2016, eu égard à une économie générale toujours en convalescence, est-elle signe d'un marché durable et solide ? » interroge le président de l'Anacofi-immo.
Jean-Jacques Olivié redoute même « des lendemains qui déchantent. »
Derrière ce rebond de ventes, l'analyse des facteurs structurels doit, dit-il, nous ramener à certaines réalités : « une fiscalité toujours plus forte et instable, des normes indigestes et des aides publiques de plus en plus conséquentes […] toujours menacées par d'éventuelles coupes budgétaires. »
Au nombre des indicateurs préoccupants, l'expert agite la forte augmentation des logements vacants. Selon ses chiffres, en 10 ans, leur nombre a progressé de +73 %, soit un parc d'environ 2,6 millions logements dormants. Tout aussi alarmant, au dire de Jean-Jacques Olivié, l'écart croissant et permanent depuis les années 2000 entre la courbe des prix et celle des loyers, « reflétant une forte baisse de la rentabilité locative. »
A titre indicatif, le président de l'Anacofi-immmo signale qu'en « 1997, là où un ménage français pouvait s'offrir une surface de 98 m² avec un taux d'emprunt de 6 %, en 2015 sa capacité d'achat est ramenée à une surface de 40 m² avec un taux bancaire à 2 % ». Autrement dit, une capacité d'achat que se trouve divisée par deux.
Comment le marché immobilier a pu connaître une année 2016 aussi exceptionnelle dans un contexte dégradé ?
« Il faudrait être aveugle pour considérer que ce marché n'a pas été porté essentiellement et artificiellement par des taux d'intérêt historiquement bas. » répond le président de l'Anacofi-immo.
A l'évidence, le marché immobilier ne tient donc qu'à un fil ou du moins qu'à un taux. Faut-il alors envisager un retour au pire ? « Bien sûr que non mais sous conditions ? » prévient Jean-Jacques Olivié.
Le logement correspond à un besoin primaire et il conserve sa réputation de valeur refuge. Ensuite devant le sujet anxiogène des retraites, « l'immobilier locatif est même devenu le placement préféré des français. Il est aujourd'hui la voie d'excellence. L'enquête 2016 du Cercle de l'Epargne (Ifop-Cecop 2016) classe l'immobilier locatif n°1 (65%) devant l'assurance vie (62%), loin devant les actions (29%) les Sicav (19%) et l'ex-placement chouchou des français le livret A (19%). Si les français devaient choisir de façon brutale et duale entre un investissement locatif et un produit financier, ils arbitreraient massivement vers l'immobilier (73% contre 27%). » tempère Jean-Jacques Olivié.
Devant cette appétence pour l'immobilier et les paramètres macroéconomiques aujourd'hui favorables au logement, il est néanmoins nécessaire de regarder les choses en face. L'inéluctable hausse des taux d'intérêt pourrait inverser les tendances actuelles de façon significative. Le seul moyen d'y faire face est, selon Jean-Jacques Olivié, de s'intéresser aux facteurs structurels du logement.
Il en appelle à une véritable politique de l'offre afin de retrouver « un véritable ratio prix/pouvoir d'achat acceptable au plus grand nombre ». Il milite également en faveur « de la mise en place de véritables contraintes en direction des locataires indélicats, d'un recentrage des aides vers ceux qui en ont réellement besoin et d'un allégement de la fiscalité devenue confiscatoire ».
Afin d'aller encore plus loin, l'Anacofi-immo présentera à chaque candidat à la présidentielle 10 propositions destinées à soutenir l'investissement locatif. A suivre donc.
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