La Grosse Data : emprunter pour de l'immobilier va-t-il être plus dur ?

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Le Haut conseil de la Stabilité Financière (HCSF), comptant notamment dans ses rangs des membres de la Banque de France, du Trésor ou encore le ministre des Finances, et l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) ont appelé les banques à resserrer certains critères d'octroi des prêts immobiliers. Les autorités de surveillance ont dernièrement fait part de leurs inquiétudes face aux largesses des banques, réelles ou supposées, ces dernières ayant au dire de ces autorités augmenté substantiellement le nombre de prêts accordés à des emprunteurs dont les dossiers ne respectent pas « les bonnes pratiques usuelles » en la matière.

Face à l'accroissement significatif des prêts immobiliers et au relâchement de certains critères d'octroi, le HCSF demande effectivement aux banques de resserrer la vis et de se conformer à la règle tacite d'octroi d'un crédit. Une convention exigeant que le taux d'effort de l'emprunteur n'excède pas 33 % de ses revenus nets. Le Haut conseil recommande également aux banques de veiller à ce que la durée des crédits n'excède pas 25 ans. Selon les autorités en présence, 28 % des prêts accordés ne respectent pas la limite de 33 % et on constate qu'au cours des 5 dernières années que la durée de remboursement des prêts s'est allongée de 31 mois en moyenne.

Le HCSF admet néanmoins une certaine souplesse pouvant « aller jusqu'à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits » Il préconise, à cet égard, de réserver les trois-quarts de cette enveloppe aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale, à la condition de ne pas dépasser un endettement maximal de 7 années de revenu.

« L'accès au crédit immobilier maintenu »

Les banques et les courtiers en prêts immobiliers n'ont pas manqué de réagir à la publication du HCSF arguant que l'application de ces mesures ferait sortir du circuit 100 000 primo-accédants. Un chiffrage que réfutent la Banque de France et l'ACPR : « L'accès au crédit immobilier sera maintenu, sans le moindre doute ». L'autorité précise que l'objectif de ces mesures est « de protéger les ménages et non de les exclure du crédit immobilier », ajoutant que « certains chiffres qui circulent du côté des banques n'ont aucun fondement. Ils ne tiennent pas compte de l'épargne que les ménages peuvent mobiliser facilement -dont leur assurance-vie-, ni des flexibilités prévues. »

Un taux de sinistralité faible

Disposons-nous d'un chiffre permettant de mesurer les possibles dysfonctionnements engendrés par la production massive des prêts immobiliers ? Oui. Le taux de défaut des ménages lié aux prêts immobiliers permet de s'assurer que l'augmentation significative de la production de crédit immobilier ne fera pas bondir le taux de sinistralité. Jusqu'à maintenant la part des encours douteux en matière de prêts immobiliers est très largement contenue.
Selon les derniers chiffres connus, le taux d'encours douteux était de 1,3 % au 31 décembre 2018, en baisse de 13 points de base (bps) par rapport à 2017 ; fait nouveau en 2018, ce repli de la sinistralité reflète non seulement une hausse des encours totaux mais aussi une baisse des crédits douteux bruts de 3,8 %. Par ailleurs, le coût du risque reste très faible, à 3 points de base en 2018, en-dessous de sa moyenne depuis 2006 (5 bps). Ce qui signifie qu'un emprunteur sur cent rencontre un véritable accident de parcours pendant la durée de son crédit.

 
 
L'augmentation massive de la production de crédit immobilier ces dernières années aura-t-elle un impact négatif sur le taux de défaut et que se passerait-il en cas de crise et de remontée du chômage ?

La Banque de France préfère prévenir que guérir, c'est pourquoi elle dit avoir décidé de réagir « face à certaines dérives observées [des banques], » sans « attendre de voir surgir des problèmes de remboursement ou une crise financière » pour agir.

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