Dans quels cas une plus-value immobilière est exonérée d'impôts ?

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Les réformes consécutives de la fiscalité des plus-values immobilières ont considérablement alourdi la facture de ceux qui cèdent un logement ou un terrain à bâtir. A tout le moins, s'ils le détiennent depuis plus de 5 ans et moins de 30 ans. Le Code général des impôts (CGI) permet toutefois d'échapper à l'impôt dans différentes situations, à condition de les connaître !

Exonération de la cession de sa résidence principale

La cession de sa résidence principale n'entraîne en principe aucune taxation même si elle permet de réaliser une plus-value importante. Pour profiter de cette décharge d'impôt il faut impérativement que le logement (appartement ou maison) constitue effectivement votre résidence principale au jour de la cession. Le fisc peut toutefois faire preuve d'une certaine souplesse. Ainsi, un logement vacant au moment de la vente occupé comme résidence principale jusqu'à sa mise en vente ouvre droit à l'exonération si la cession intervient dans un délai d'un an. Cette exonération s'applique également aux dépendances immédiates et nécessaires comme les caves, garages, chambres de bonne... vendues en même temps que la résidence principale. Le fisc considère comme dépendance immédiate un garage non attenant à votre habitation mais situé à moins d'un kilomètre. De même en cas de cession par des conjoints, des partenaires pacsés divorcés ou séparés du logement leur servant de résidence principale au moment de la séparation, chacun d'entre eux profite d'une exonération sur sa fraction de plus-value. Le fisc est encore plus altruiste lorsque la cession du logement fait suite à un « placement » en maison de retraite médicalisée ou en foyer d'accueil médicalisé. Le retraité ou l'adulte handicapé propriétaire du logement vendu peut bénéficier d'une exonération de la plus-value réalisée si elle intervient dans les deux ans suivant son entrée dans la structure d'accueil à condition de ne pas avoir loué ou mis à disposition ce logement entretemps. D'autres conditions sont également requises afin de bénéficier de cette dispense. Le cédant ne doit pas être passible de l'ISF et son revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 23.572 euros, majorée de 5.507 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4.334 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Exonération réservée aux non-propriétaires de leur résidence principale

Hormis l'exonération de la résidence principale, il est possible d'obtenir un dégrèvement d'impôt sur la plus-value tirée de la première cession d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif sous réserve de respecter certaines conditions. Tout d'abord, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou indirectement au travers d'une société) au cours des quatre années précédant la cession. Aussi, dans le cas d'un couple marié, le fait que l'un des époux détienne ou ait détenu comme bien propre, au cours des quatre années précédant la cession, la résidence principale du couple, n'est pas de nature à priver l'autre époux du bénéfice de l'exonération. Ensuite, le vendeur doit remployer le produit de sa vente dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte à son habitation principale. S'il ne réinvestit qu'une partie de la somme dégagée, l'exonération de la plus-value immobilière sera alors réduite proportionnellement à la fraction du prix de cession effectivement remployée. L'exonération d'impôt n'est accordée que sur demande. En l'absence d'une demande expresse du cédant, la plus-value immobilière est imposable dans les conditions de droit commun. Pour profiter de cette mesure de faveur, le vendeur doit impérativement mentionner dans l'acte de cession son identité, le montant de la plus-value exonérée mais aussi la fraction de l'argent récupéré qu'il destine à l'acquisition ou la construction de sa résidence principale. Et s'il n'est pas l'unique propriétaire du bien ou encore si le bien est détenu par l'intermédiaire d'une SCI, le cédant doit indiquer le pourcentage du prix de vente auquel il peut prétendre. En revanche, il n'a pas besoin de remplir de déclaration spécifique. Il doit juste indiquer le montant de la plus-value exonérée d'impôt sur le revenu sur la déclaration de revenus (n°2042) déposée au titre l'année de la cession). Une exception à cette règle : si le cédant n'utilise pas l'intégralité des fonds récupérés lors de la cession du logement pour acheter ou construire sa résidence principale, il devra faire une déclaration spécifique en utilisant le formulaire n°2048 IMM. Ces formalités ne sont pas à pas prendre à la légère. Tout manquement aux obligations déclaratives donne lieu à l'application d'une amende égale à 5 % des sommes non déclarées.

Exonération de la plus-value issue de biens détenus depuis plus de 30 ans

Lorsque la nature du bien vendu ne permet pas de profiter d'une exonération, le fait de le posséder depuis plus de 5 ans réduit la pression fiscale supportée par le vendeur. Lors du calcul de la plus-value sur un logement ou un terrain normalement soumis à l'impôt, le fisc accorde un abattement pour durée de détention qui vient réduire la base d'imposition. L'assiette est égale à zéro dès lors que le bien cédé est détenu depuis plus de 30 ans mais elle peut également conduire à réduire l'assiette de la plus-value imposable. Pour les cessions réalisées depuis le 1er février 2012, l'abattement pour durée de détention est fixé à : - 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ; - 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ; - 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Exonération des cessions inférieures à 15.000 euros

D'autres situations, moins courantes, ouvrent droit à une exonération d'impôt sur les plus-values immobilières. Le montant de la cession peut notamment constituer une autre voie d'allégement d'impôt. Les plus-values immobilières sont exonérées d'impôt dès lors que le prix de vente du bien cédé n'excède pas 15.000 €. Ce plafond de 15.000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie du bien en pleine propriété et s'apprécie pour chaque vente. Si plusieurs ventes sont réalisées au cours de la même année civile, les plus-values immobilières se font en franchise d'impôt si le montant de chaque cession ne dépasse pas 15.000 €.

Plus-values immobilières : autres cas d'exonération

Peuvent aussi permettre de préserver votre plus-value immobilière : - la vente d'un logement par les titulaires de pensions de vieillesse ou de certaines cartes d'invalidité (2e et 3e catégorie), sous certaines conditions ; - l'expropriation dès lors que le prix est réinvesti dans un logement dans les 12 mois suivants ; - la cession au profit d'un organisme gérant des logements sociaux ou à des collectivités locales en vue de sa rétrocession à un bailleur social.

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