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ISF & Immobilier : contribuable vs fisc, un combat inégal ?

17/04/2013 - 14:45 - Sicavonline (mis à jour le : 19/04/2013 - 15:20)



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ISF & Immobilier : contribuable vs fisc, un combat inégal ?

Même de bonne foi un contribuable peut se voir redressé par le Fisc. Notamment si l'administration estime qu'un bien immobilier, le plus souvent la résidence principale, a été sous évalué lors de la déclaration d'ISF. Le député Jacques Bompard considère que les estimations de l'administration fiscale sont trop souvent fantaisistes et que le contribuable « ordinaire » ne dispose pas d'armes suffisantes pour se défendre. Qu'en est-il vraiment ?

La valeur de la résidence principale est une source de conflits récurrents entre les propriétaires soumis à l'impôt de solidarité de la fortune (ISF) et le Fisc. Nombre d'entre eux se retrouvent d'ailleurs assujettis à l'ISF du fait de cette détention immobilière. Ces « petits » assujettis flirtant avec le seuil d'assujettissement à l'ISF (1,3 M€) ou le dépassant de quelques milliers d'euros ont-ils les moyens de se défendre face à l'administration fiscale ?

ISF & évaluation de l'immobilier : le pot de terre contre le pot de fer

D'après le député Jacques Bompard, les contribuables ne sont pas suffisamment armés pour contester les évaluations « souvent très élevées, effectuées par le Fisc. »

Ces estimations administratives des résidences principales réalisées par comparaison avec les prix de ventes de biens similaires, que le parlementaire juge parfois « abusives, engendrent des conséquences financièrement insupportables ».

Facétieux, Jacques Bompard demande au ministre de l'Economie « s'il envisage de prévoir une procédure par laquelle le propriétaire s'estimant lésé par une évaluation trop haute pourrait demander à l'Etat d'acquérir son bien ». Plus sérieusement, l'élu demande à Bercy de prouver que le recours accordé aux contribuables subissant ces contrôles est à la hauteur de l'enjeu, car il se résume selon le député du Vaucluse à saisir le juge administratif.

A charge pour le Fisc de prouver ce qu'il avance

Le ministère de l'Economie rappelle à l'élu que c'est au fisc d'apporter la preuve du bien-fondé de son évaluation face à celle déclarée par le contribuable mais aussi que les personnes contrôlées et redressées bénéficient de garanties.

Dans le cas présent, le fisc chargé d'évaluer de manière objective la valeur réelle d'un bien immobilier dont l'évaluation aurait été sous-évaluée par un contribuable utilise généralement la méthode dite « par termes de comparaison » consistant à fournir, comme preuve de l'insuffisance constatée, les valeurs de biens immobiliers similaires au bien évalué.

Sachez toutefois que l'administration tolère une marge d'erreur de 10 %, lorsqu'elle estime que le contribuable est de bonne foi. Si la différence entre le montant déclaré et la valeur du bien estimée par le fisc est inférieure ou égale à 10 %, le fisc n'applique en principe ni pénalités ni intérêts de retard.

Si preuve est faite que l'écart entre les deux évaluations dépasse cette tolérance, le fisc propose une rectification dans la foulée. Le personnes chargées du redressement doivent alors motiver le redressement pour permettre au contribuable d'accepter la sentence ou de riposter. Le contribuable contestant l'évaluation réalisée par le Fisc est alors convié à faire part de ses remarques après réception de la proposition de rectification qui vient lui signaler la discordance entre ses déclarations et l'estimation du fisc. Il dispose alors de 30 jours à compter de la réception de ce document, renouvelable une fois sur simple demande, pour faire part de ses observations au Fisc.

Si par chance le fisc estime que les observations du contribuable sont fondées, elles sont prises en considération par le service en charge du contrôle qui modifie en conséquence l'évaluation.

Commission départementale de conciliation : l'arbitre du contrôle fiscal

En cas de persistance d'un désaccord, le contribuable ou l'administration peuvent saisir la commission départementale de conciliation présidée par un magistrat et comprenant, des fonctionnaires des services fiscaux et des représentants des contribuables, des professionnels experts en matière d'évaluation tels que les notaires.

Sans remettre en cause l'impartialité de cette instance, l'assistance d'un avocat fiscaliste peut s'avérer nécessaire afin d'apporter les preuves de sa bonne foi et de la justesse de son estimation. Après examen des doléances de chacune des parties, la commission rend un avis confirmant ou modifiant l'évaluation proposée par l'administration. L'administration fiscale n'est pas tenue par l'avis de la commission mais s'y range très souvent.

Faire appel à la justice en dernier recours

Enfin, si le litige subsiste malgré tout, notamment parce que la commission confirme l'évaluation du fisc ou que le fisc maintient son évaluation malgré les recommandations de la commission, le contribuable peut, y compris en cas d'application de la procédure de taxation d'office, effectuer une réclamation contentieuse et saisir le juge administratif et, le cas échéant, saisir le juge civil, garant du respect du droit de propriété.

Des outils pour évaluer au plus juste les biens immobiliers

Pour éviter d'en arriver là, les contribuables peuvent s'appuyer sur diverses ressources notamment l'outil PATRIM Usagers donnant accès gratuitement aux données nécessaires aux assujettis ISF. Ces derniers ont, dans certaines circonstances précises, la possibilité d'obtenir les mêmes informations que le fisc.

Ce service prévoit enfin une dérogation au secret professionnel afin de permettre la communication par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), à destination des usagers notamment soumis à une obligation déclarative telle que la déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune.

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