Après un cycle haussier quasi ininterrompu (+ 155 % depuis 1998), les prix immobiliers nettement surévalués entament depuis plusieurs mois une phase baissière. Le repli du prix des logements demeure modeste (- 1,7 % sur un an fin 2012) mais relance le débat sur l'existence d'une bulle immobilière spéculative prête à exploser, constate Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole.
Tout comme en 2008, le marché immobilier français connaît un passage à vide dont l'étendue nourrit de nombreuses discussions. Sur le terrain, les professionnels font face à un net recul des ventes qui devrait se poursuivre (- 20 % sur 2012 et 2013) tandis que les prix immobiliers n'accusent finalement qu'une baisse modérée. D'après Olivier Eluère, le rythme de baisse va s'intensifier » tout en restant graduel.
L'atterrissage se fera, selon lui, en douceur et dans la durée. Les prévisions de l'économiste font état d'une correction du marché immobilier sensible en 2013 et 2014. Aussi, la baisse des prix de l'immobilier devrait atteindre - 5 % à - 6 % en glissement annuel sur 2013, soit un repli cumulé de 8 % entre la fin 2011 et fin 2013 et l'expert pressent une baisse d'environ - 5 % en 2014 sans reprise des ventes. Il écarte par conséquent une correction rapide et marquée des prix immobiliers. « L'ajustement en cours est d'ordre conjoncturel et s'explique par l'environnement économique et les mesures de durcissement fiscal » explique Olivier Eluère. Néanmoins, les caractéristiques du marché immobilier français sont très singulières car ses fondamentaux demeurent favorables. La demande est structurellement forte (démographie, décohabition, préparation de la retraite, valeur refuge...), on ne note pas d'excès d'offre de logement ni présence d'un bulle du crédit, le pays est maquée par un faible taux de défaillance des emprunteurs...
L'ensemble de ces facteurs de long terme font dire à l'économiste du Crédit Agricole qu'« On ne peut donc répliquer sur le marché français le schéma de spirale baissière marquée observé en Espagne, au Royaume-Uni ou encore aux Etats-Unis. ».
Ces prévisions pourraient toutefois être remise en cause par un événement peu probable, d'après Olivier Eluère, mais qu'on ne peut pas complètement écarter : « Un des principaux risques par rapport à ce scénario central serait celui d'une forte remontée des taux de rendement obligataires français et donc des taux du crédit habitat ». La baisse des taux de crédit habitat constitue à ce jour le seul facteur conjoncturel positif, leur remontée ne serait pas sans incidence. Elle aurait pour effet d'accentuer la baisse des ventes et celle des prix.
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