Pourquoi malgré votre train de vie ordinaire, l'impôt sur la fortune (immobilière) vous menace ?

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Selon le très sérieux Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), une institution associée à la Cour des comptes, 78 500 assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), soit un sur cinq, déclarent moins de 51 000 € de revenus par an. Plus surprenant encore, près de 17 000 foyers font état d'un revenu annuel inférieur à 18 700 € alors que leur patrimoine (net) excède 1,3 M€ et est, de ce fait taxé, à l'ISF.

Qui se cache derrière ces profils fiscaux pour le moins atypiques ?

Deux réalités bien distinctes se côtoient ici. On trouve tout d'abord des contribuables très aisés faisant appel à des gestionnaires de fortune qui les aident à profiter du mécanisme très avantageux du plafonnement de l'ISF obtenu par le biais de la contraction artificielle des revenus.

Les classes moyennes soumises à l'IFI

Parmi les quelque 80 000 foyers fiscaux soumis à l'ISF, figurent aussi en bonne part des ménages de la classe moyenne disposant de revenus inférieurs à 51 000 €. Ils doivent leur assujettissement à l'ISF à un patrimoine conséquent, généralement recueilli par héritage et principalement constitué d'immobilier.
Le remplacement de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par un impôt sur la fortune immobilière, de son petit nom l'IFI, n'épargnera pas cette dernière catégorie de contribuables. La valeur du patrimoine net taxable à l'IFI sera relativement proche de celui, jusqu'à présent, soumis à l'ISF.
Ces contribuables, à la tête d'un patrimoine essentiellement constitué de biens et de droits immobiliers, régleront l'impôt sur la fortune dès lors que la valeur nette de ces actifs excèdera 1,3 M€ au 1er janvier de l'année d'imposition.

Comment calculer la valeur nette du patrimoine immobilier ?

Le calcul de la valeur nette du patrimoine immobilier repose sur l'addition de 70 % de la valeur de la résidence principale et de 100 % de la valeur des résidences secondaires, des biens donnés en location, des parts de SCPI, de SCI et d'OPCI, de la fraction des contrats d'assurance vie investie sur des fonds immobiliers, bref de l'ensemble des biens et droits immobiliers, le tout réduit des montants du reste à payer au titre des emprunts en cours.

Le barème de l'IFI équivaut-il à celui de l'ISF ?

Le barème de l'IFI est strictement identique à celui de l'ISF.

Quels sont précisément les biens et les droits immobiliers visés par l'IFI ?

Seuls les actifs immobiliers non affectés à l'activité professionnelle de leur propriétaire sont concernés par l'IFI. Le patrimoine taxable comprend donc l'ensemble des logements détenus : la résidence principale, les résidences secondaires ainsi que les immeubles de rapport.

Sont également imposables, les parts de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'immeubles ou de droits immobiliers tout comme les parts de SCPI et d'OPCI détenues en direct ou via un contrat d'assurance vie. Les fonds (OPC) détenant moins de 20 % d'immobilier sont épargnés.
Enfin, pour couper court aux stratégies d'optimisation via l'emprunt, les dettes relatives aux actifs taxables sont déductibles, mais uniquement sous certaines conditions. Dès que la valeur du patrimoine immobilier excède 5 millions d'euros et qu'il est financé à plus de 60 % par l'emprunt, la dette n'est pas intégralement déductible.

En dépit de cette réserve, les modalités de calcul de l'IFI sont proches de celles de l'ISF. L'abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale tout comme le mécanisme de plafonnement à 75 % des revenus, la réduction pour dons, l'exonération partielle des bois et forêts et GFA ou encore le régime des impatriés sont maintenus. La réduction ISF-PME a de son côté disparu des radars.

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