Immobilier : taux bas, tous les emprunteurs ne sont pas gagnants

Suivre @sicavonline

Publier sur Twitter

Partager sur Facebook

Imprimer cet article

Envoyer cet article

Maël Bernier, tout le monde se félicite de la baisse des taux des crédits immobiliers, ne serait-il pas pertinent de tempérer quelque peu cet enthousiasme débordant et même de tirer la sonnette d'alarme car vous affirmez que le repli des taux à des niveaux très faibles ne profite pas à tout le monde ?

Le recul des taux d'intérêt des prêts immobiliers reste une excellente nouvelle, il permet d'abaisser le coût de l'emprunt et d'augmenter le pouvoir d'achat des ménages. Nul doute à ce sujet. La source du problème provient d'un mécanisme censé protéger les emprunteurs contre la pratique de taux jugés trop élevés par rapport à ce qui se pratique habituellement.

Afin que les prêteurs n'abusent de leur position notamment auprès de population fragile, le taux d'usure fixe un plafond pour chaque type de taux. En cas de dépassement, du seuil calculé trimestriellement par la Banque de France, les établissements de crédit n'ont plus le droit de prêter. Ici le taux englobe en plus du taux nominal du crédit, le coût de l'assurance, des garanties, des frais de dossier et les éventuels honoraires. Avec le recul des taux des crédits à des niveaux inédits, les taux d'usure sont eux-aussi très faibles tandis que les autres charges ne varient pas et représentent une part croissante du taux total du crédit. Or, les différents taux d'usure sont déterminés sur la base des taux effectifs moyens des trois mois précédent plus un tiers ; dès lors cette marge de 33 % ne suffit plus à absorber le coût des primes d'assurance emprunteur facturée aux personnes âgées ou malades.

Au 1er avril 2019, le taux d'usure pour un crédit immobilier entre 10 et 20 ans s'élève à 2,77%. Au-delà, le taux effectif global est considéré comme usurier. Autrement dit, si le taux nominal du crédit auquel s'ajoute l'assurance emprunteur et l'ensemble des charges et frais annexes excédent ce taux, la banque ne peut, quand bien même elle le voudrait, accorder le prêt alors même que l'emprunteur est parfaitement solvable.

C'est profondément injuste parce que sont une fois encore les plus fragiles qui sont pénalisés par un système qui cherche à les protéger.

Exactement. L'enfer est pavé de bonnes intentions. A l'origine, le dispositif des taux d'usure était assigné à la protection des plus faibles contre les éventuels excès des organismes prêteurs. Sauf qu'aujourd'hui avec la baisse des taux, si vous sortez un peu de la norme en termes assurantiel, à l'image des séniors, personnes atteintes de maladies chroniques… et que votre assurance emprunteur est plus élevée que la moyenne, vous risquez de vous heurter au mur du taux d'usure et la banque devra d'office exclure votre demande de crédit.

Avez-vous des exemples chez Meilleurtaux ?

Nous avons des remontées de la part de notre réseau qui font état de cas impliquant plus particulièrement des séniors, mais aussi des personnes souhaitant emprunter sur des durées inférieures à 10 ans ou des montants modiques.

Est-ce qu'ils existent des recours, des solutions, des moyens de contourner cette mesure pour ces exclus ?

L'une des solutions pourrait consister à ne pas prendre d'assurance emprunteur afin de faire mécaniquement baisser le taux global de votre prêt. Je le déconseille très vivement. Il s'agit d'un très mauvais conseil. L'assurance emprunteur est une couverture essentielle d'un emprunt immobilier.
Le taux du prêt à comparer au taux d'usure maximum ne doit pas être confondu avec le simple taux nominal. Le taux à prendre en compte comprend l'assurance emprunteur et divers frais annexes.

Il faut intégrer dans le calcul du taux d'usure le taux du crédit hors assurance, l'assurance, la garantie, les frais de dossier…Tout doit être inclus.

Admettons qu'une banque accepte un dossier mais se rende compte que le taux global proposé excède le taux d'usure. Elle doit donc annoncer à son client/prospect qu'elle ne peut pas lui prêter d'argent parce que légalement elle n'en a pas le droit.  Cet établissement bancaire n'a-t-il aucun moyen d'outrepasser cette règle en abaissant le taux du crédit ?

Dans de nombreux cas, les banques rognent au maximum sur leur marge mais vu la faiblesse des taux, elles ne peuvent pas faire passer le dossier car le coût de l'assurance emprunteur fait grimper la note au-delà du taux d'usure. Avec des taux à 1,20 % ou 1,30 % sur des dossiers moyens, les banques font déjà des efforts et, à un moment donné, elles n'ont plus de marge de manœuvre. On se retrouve dans une situation dommageable et qui pénalise les plus faibles.

Le taux d'usure ne va rester aux niveaux actuels et va encore baisser ces prochains mois ?

A la fin du mois de mars, les taux d'usure applicables d'avril à juin ont été publiés par la banque de France et évidemment, ils accusent une nouvelle baisse. Le pire est sans doute à venir. Le jour où les taux remonteront, et même si nous ne l'envisageons pas de sitôt, la prise en compte de cette hausse sera décalée, nous aurons des taux de marché plus élevés à comparer à des taux d'usure qui n'auront pour leur part pas encore intégrés cette hausse. Vous vous retrouverez avec une référence qui ne correspondra plus aux taux du marché.

Etes-vous en contact avec les autorités et à votre avis sont-elles conscients du problème ? Avez-vous eu l'occasion de les alerter sur le sujet ?

Il apparait nécessaire que les autorités prennent conscience du problème. Ce qui est un peu le cas quand même puisqu'elles disent envisager de changer le mode de calcul qui a été établi lorsque les taux étaient plus élevés sauf qu'une marge de 33 % sur un taux à 5 % ce n'est pas tout à fait la même chose qu'une marge de 33 % sur un taux à 1 %, et on comprend que certains dossiers ne passent pas le couperet du seuil d'usure.
D'autre part, le contexte social actuel ne favorise pas un changement des règles du jeu, qui serait pourtant profitable à des profils d'emprunteurs fragilisés par l'âge et/ou la maladie.

Les autorités redoutent sans doute qu'un changement de règle s'apparente à un cadeau fait aux banques et à une volonté de déréguler alors qu'au contraire l'objectif est ici de permettre aux plus fragiles d'emprunter. Il est entendu que cette modification soit difficile à comprendre pour des gens qui ne sont pas familiers avec ces principes.

Revenons un peu plus en détails sur l'assurance emprunteur et à son rôle. Est-elle réellement indispensable ?

L'assurance emprunteur couvre le décès, l'invalidité et l'incapacité temporaire de travail en général jusqu'à 65 ans. La couverture est modulable de 50 % à 100 %. Prenons l'exemple d'un couple, monsieur est couvert à 100 %, s'il décède le prêt est remboursé par l'assurance. Dans 99 % des situations, il est fortement recommandé de contracter surtout qu'une banque, sauf cas très exceptionnel et à condition de lui fournir des garanties solides, n'accordera un prêt sans assurance.

Les emprunteurs ont-ils conscience du poids que représente l'assurance emprunteur sur le coût total d'un prêt ?

Non. Les emprunteurs ont tendance à se focaliser sur le taux d'intérêt proposé par la banque et à peu s'intéresser au tarif de l'assurance. Une majorité d'entre eux signent le contrat d'assurance sans même avoir cherché ailleurs un prix plus attractif.
Afin de protéger ces consommateurs qui ont souscrit un peu précipitamment la première assurance venue, plusieurs lois permettent de changer d'assurance en cours d'emprunt. La première, la loi Hamon, permet l'année qui suit la signature de l'offre de prêt de changer d'assurance. Grâce à l'amendement Bourquin, du nom du sénateur à l'origine de cet ajout, l'emprunteur offre l'opportunité de changer d'assurance emprunteur à chaque date anniversaire de revoir son assurance emprunteur et d'en changer après coup.

Est-ce que vous observez une recrudescence de demandes liées à une renégociation de l'assurance emprunteur ?

Assez peu. Les demandes liées à une renégociation de l'assurance emprunteur représentent à peine 20 % des demandes sur notre site internet.

Est-ce compliqué de changer d'assurance emprunteur ?

Non. On constate cependant que ce sont les gens disposant des plus hauts revenus qui manifestent leur intérêt pour ce mécanisme et les personnes aux revenus plus modestes qui passent trop souvent à côté d'un dispositif susceptible de leur faire faire des économies, ce qui apparaît regrettable.

© Synapse. Les contenus (vidéos, articles) produits par Synapse font appel à des journalistes professionnels. Ils ne constituent pas des conseils en investissement ou des recommandations personnalisées. Le diffuseur n'a participé ni à l'élaboration de ce contenu ni à la sélection des valeurs/fonds mentionnés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement sur les marchés comporte un risque de perte en capital et aucune garantie de gain ne peut être octroyée.