Achat immobilier : la hausse des taux d'intérêt peut encore être compensée

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Nul ne conteste aujourd'hui la remontée des taux de crédits immobiliers, de l'ordre de 0,10 point par mois en moyenne depuis le début de l'année et de 0,50 point au total depuis octobre 2010, plancher historique. « Compte tenu de la hausse de l'OAT 10 ans, qui atteint 3,71 % au 30 mars contre 2,49 % cet été, des tensions inflationnistes et de la probable hausse du taux de refinancement de la Banque centrale européenne en avril, la remontée des taux devrait se poursuivre » explique Christian Camus, directeur général de meilleurtaux.com. Dans ce contexte, un certain attentisme persiste sur le marché immobilier depuis le début de l'année 2011, alors même que, à 4,15 % en moyenne sur 20 ans, les taux restent bas comparés à ces cinq dernières années (5,20 % sur 20 ans fin 2008). Alors que 65 % des Français perçoivent le crédit immobilier comme un produit compliqué (sondage Ifop), des solutions existent pour permettre à ceux qui le souhaitent, de devenir propriétaires. Le courtier meilleurtaux.com préconise aux emprunteurs deux solutions efficaces, Tout d'abord d'utiliser le prêt à taux zéro plus et ensuite de faire jouer la concurrence en matière d'assurance de prêt. Parfois encore mal connus, ces deux outils sont déterminants et permettent aux emprunteurs de concrétiser leur projet immobilier dans de bonnes conditions.

Prêts aidés : « un bon coup de pouce »

« Les prêts aidés sont un bon coup de pouce pour l'emprunteur, non négligeable en période de remontée des taux de crédit. Chez Meilleurtaux, près de 50 % des dossiers de crédit en janvier-février 2011 incluent un PTZ+, contre 34 % en moyenne de PTZ en 2010 » explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques.

La délégation d'assurance : des économies à la clé

Pour compenser la hausse du cout du crédit, les candidats à la propriété peuvent aussi depuis septembre 2010, souscrire leur assurance de prêt auprès de n'importe quel assureur. Auparavant, de nombreux prêteurs imposaient l'octroi d'un prêt immobilier à la souscription d'une assurance dans ce même établissement. Désormais, la liberté de contracter une assurance de prêt permet à nombre d'emprunteurs de diminuer jusqu'à 50 % leurs primes mensuelles, ce qui constitue une économie substantielle lorsque l'on sait que l'assurance de prêt représente 5 à 16 % du coût total du crédit, avec des taux allant de 0,10 % à plus de 0,40 % selon les profils. En janvier-février 2011, 40 % des dossiers de crédit traités par Meilleurtaux comprenaient une délégation d'assurance, contre 28 % en décembre 2010.

Faire jouer la concurrence entre les établissements prêteurs

Enfin, le courtier rappelle aux futurs emprunteurs de ne pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les établissements prêteurs pour obtenir le meilleur taux possible. « D'une banque à l'autre, les taux peuvent varier jusqu'à 0,40 point pour un même profil d'emprunteur, ce qui représente un surcoût de 10 000 euros pour un crédit de 200 000 euros sur 20 ans » indique meilleurtaux.com. « Si en 2008 et 2009, les banques avaient durci leurs critères d'octroi de crédit, en ce début d'année 2011, leur principale exigence est le respect des 33 % d'endettement par rapport au revenu mensuel. Avoir un apport est un atout supplémentaire, même si certaines acceptent de financer 100 % du montant de la transaction » précise Sandrine Allonier. Les candidats à la propriété peuvent également jouer sur la durée du prêt pour faire baisser le montant des remboursements mensuels. La durée de remboursement des emprunts qui avait légèrement régressé du fait de la baisse des taux devrait augmenter dans les prochains mois du fait de leur remontée.

La solvabilité des ménages proche de la rupture

Quelle que soit l'efficacité de ces solutions, elles ne seront pas en mesure de compenser éternellement une forte remontée de taux et encore moins celle des prix. Bernard Cadeau, président du réseau d'agence immobilière Orpi, envisage même « un risque de blocage du marché » si les prix des logements continuaient à augmenter dans les mêmes proportions en 2011 qu'en 2010. Le pourvoir d'achat des ménages n'est pas extensible à l'infini et Bernard Cadeau estime que le point de rupture est proche.

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