Immobilier : c'est encore le moment d'acheter, selon Philippe Taboret (CAFPI)

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Philippe Taboret, directeur général adjoint de CAFPI.

L'augmentation des taux directeurs de la BCE aura-t-elle un impact sur les taux d'intérêt accordés par les banques pour financer un projet immobilier ?

« A priori, le relèvement d'un quart de point des taux directeurs de la BCE, qui passent de 1 % à 1,25 %, et en particulier du taux Refi (taux de refinancement des banques), n'aura pas d'effet immédiat sur la fixation des taux fixes immobiliers. Et ce pour plusieurs raisons. Tout d'abord, la hausse reste pour le moment très limitée. Certes, les banques vont devoir payer un peu plus cher pour se refinancer mais la fixation des taux d'emprunt immobilier est principalement basée sur la l'évolution des taux longs (OAT sur 10 ans) et non sur les taux courts directement indexés sur les taux directeurs de la BCE. Enfin, les établissements prêteurs ont anticipé les hausses de taux à court et long terme et les ont, dès l'annonce d'une possible majoration, répercutés sur les barèmes destinés aux particuliers. Une anticipation qui explique l'évolution des taux observée depuis novembre dernier. Au cours des six derniers mois, les taux des prêts immobiliers ont enregistré un rebond d'au moins 60 points de base. En avril, il faut compter en moyenne entre 3,85 % et 3,95 % pour emprunter sur 15 ans et 4,05 % à 4,20 % pour un prêt sur 20 ans. Les conditions d'endettement demeurent toutefois très engageantes. »

Les conséquences sur les taux fixes seront donc, selon vous, très modestes. En sera-t-il de même pour les taux variables ?

« Non. La décision de la BCE aura inévitablement des conséquences directes et à court terme sur le niveau des crédits immobiliers à taux variables, puisqu'ils sont indexés sur les taux courts, tel l'Euribor. Des taux courts qui suivent la même tendance que celle des taux directeurs de la BCE. Mais en France, les taux variables ne sont pas très populaires auprès des ménages et ne concernent actuellement qu'environ 10 % des prêts immobiliers accordés. Cette progression de 0,25 % n'aura donc pas d'impact fort sur la capacité des ménages à emprunter. »

D'accord, mais la BCE ne va-t-elle pas avant la fin de l'année procéder à d'autres augmentations de ses taux directeurs ?

« Certes, on ne peut pas totalement l'exclure. Et de nouvelles majorations du taux de refinancement des établissements bancaires auraient sans doute pour résultat de faire grimper le niveau des prêts immobiliers, fixes et variables. Cependant, Jean-Claude Trichet n'a pas annoncé de nouvelle hausse, sauf évidement si entre-temps il change d'avis ! Souvenons-nous qu'il avait également déclaré qu'il ne relèverait pas les taux avant septembre et pourtant il vient de le faire. »

Sous-entendez-vous que cette hausse des taux de la BCE pourrait donc bien être la première d'une longue série ?

« En effet, contrairement à ce que Jean-Claude Trichet a annoncé dans son communiqué de presse, le relèvement d'un quart de point des taux directeurs de la BCE pourrait bien être le premier d'une longue série de hausses. D'autant plus que dans le passé, nous avons rarement vu une banque centrale se limiter à une seule variation. Si l'inflation ne fléchit pas la BCE devra sans doute procéder à des relèvements successifs au cours des prochains mois. Fin 2011, les taux pourraient bien atteindre 1,75 % voire 2 %. En augmentant les taux directeurs, le président de la BCE contrarie la reprise économique amorcée ces derniers mois. A mon avis, cette décision n'est pas positive pour notre économie et plus généralement pour celle des pays européens, notamment pour les plus endettés (Grèce, Irlande, Portugal...) puisque la dette va être plus difficile à rembourser. Une série de hausses aurait évidemment un impact sur les coûts de financement des banques puis sur les taux des prêts immobiliers, qui pourraient remonter à 5 %, et plus généralement sur la reprise économique. A terme, la solvabilité des ménages pourrait fortement en souffrir et même provoquer un blocage du marché immobilier. Pour le moment, ce scénario reste très hypothétique et ne doit pas effrayer les futurs acquéreurs. »

En dehors de l'effet BCE, les taux fixes vont-ils continuer à progresser comme certains de vos confrères l'envisagent ?

« Je privilégie l'hypothèse d'une stabilisation des taux des prêts immobiliers d'ici la fin de l'année. Sauf événements exceptionnels qui entraineraient une remontée brutale des taux longs et courts, les taux des crédits immobiliers ne devraient plus connaître de fortes hausses d'ici la fin de l'année et donc se maintenir à des niveaux qui restent bas et très attractifs pour les acheteurs. Certes, depuis l'automne 2010, nous avons vu les taux des crédit immobiliers grimper de 0,60 sous l'effet de divers contraintes économiques et plus particulièrement des problèmes de remboursement des dettes de certains pays européens, comme l'Irlande ou encore la Grèce. Ce surendettement a provoqué la remontée des taux longs (OAT) qui a été répercutée par les banques sur les taux des crédits immobiliers accordés aux particuliers. Actuellement, les OAT sont stables et devraient le rester. A priori, comme je le disais précédemment, les taux des crédits immobiliers devraient rester stables, sauf réajustement. Par ailleurs, n'oublions pas que le crédit immobilier est, pour les banques, un moyen très efficace de conquête de clientèle. Pour cela, elles n'hésitent pas à se livrer concurrence en pratiquant de très faibles marges pour capter les meilleurs emprunteurs, qui deviendront, pour 15 ou 20 ans, de très bons clients. »

Dans ce contexte de stabilisation des taux d'emprunt immobilier, les prix des logements vont-ils continuer à progresser dans les mêmes proportions que l'an dernier ?

« Il ne faut pas accuser les taux de tous les maux. S'il est vrai que le faible niveau des taux a tendance à soutenir les prix là où les marchés sont très tendus, comme à Paris ou dans les grandes métropoles, dans le reste de la France la situation est très différente. La priorité n'est pas là où l'on croît, plutôt que de se focaliser sur les taux, il faudrait commencer par restaurer l'offre, par exemple en construisant plus de logements neufs dans les zones où la demande est forte et insatisfaite ou encore en réhabilitant les bureaux et les logements vacants dans les centres-villes. Quant à l'évolution des prix en 2011, la tendance est là aussi à la stabilisation, ils sont même en baisse dans certaines régions. »

Mais la progression des prix, même faible, cumulée à celle enregistrée ces derniers mois sur les taux n'entame-t-elle pas la solvabilité des candidats à l'accession à la propriété ?

« Ne prenons pas la question à l'envers. Lorsque j'aborde cette question, qui reste celle du niveau des prix de l'immobilier, je précise toujours que le marché immobilier résidentiel est principalement constitué par la vente et l'achat de résidences principales. Ce marché n'est pas un marché spéculatif mais un marché de besoin, celui de se loger. Bien entendu, le candidat à l'achat immobilier n'est pas prêt à tout accepter. Il va chercher à faire une bonne affaire et espère à terme que son bien prenne de la valeur, ce qui suppose de ne pas surpayer son logement. Cependant, lorsqu'une personne souhaite acquérir sa résidence principale, il s'agit avant tout d'un projet de vie et la prise de décision ne repose pas sur les mêmes facteurs que pour un investissement immobilier locatif. Lorsqu'on examine les comportements des personnes qui souhaitent acquérir leur résidence principale, on s'aperçoit très vite que la décision d'achat n'est pas uniquement déclenchée par le niveau des taux ou celui des prix, derrière il y a un vrai projet et une réelle envie de devenir propriétaire. Et cet engouement de la part des Français pour l'acquisition de leur résidence principale ne s'affaiblit pas, 84 % des locataires souhaitent devenir propriétaires. Etre propriétaire confère un réel sentiment de sécurité et constitue le premier pas vers la préparation de sa retraite. Néanmoins, pour le devenir encore faut-il en avoir les moyens, c'est en cela que la solvabilité peut influencer le marché immobilier. Si les ménages considèrent qu'ils n'ont plus les moyens pour réaliser ce rêve de devenir propriétaire, les prix et les taux étant trop élevés, ils n'achètent plus. Résultat, les niveaux des prix et des taux ne sont pas le moteur du marché immobilier mais peuvent fortement le contrarier. » « Actuellement, nous n'en sommes pas là, et nous observons même un ralentissement de la progression des prix voire une baisse dans certaines régions. Les fortes évolutions de prix enregistrées sur le marché immobilier parisien restent une exception, ce marché est désormais réservé à une élite. Si les prix sont régulés par la solvabilité des ménages et ce qu'ils sont prêts à payer pour se loger par rapport à leurs moyens, le blocage du marché n'est pas à l'ordre du jour. Nous avons tout d'abord une vraie volonté de devenir propriétaire de la part des Français. Ensuite, l'Etat a tout intérêt à soutenir cette accessibilité (PTZ+...). De plus, les prix sont plutôt stables, hors marchés très tendus comme Paris. Enfin, on assiste à une reprise de la construction de logements neufs, car il faut le rappeler, le déficit de logement reste le pire ennemi du marché immobilier en France. Ajoutez à cela des taux de crédit qui restent très attractifs, après avoir été historiquement bas, et vous obtenez tous les ingrédients pour une bonne tenue du marché immobilier. Tous ces facteurs positifs conjugués favorisent donc une vision positive du marché immobilier, mais nous ne sommes jamais à l'abri d'un événement qui viendrait la remettre en cause. »

J'insiste sans doute un peu lourdement, mais dernièrement le gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, a affirmé que, malgré leur progression, les taux des crédits immobiliers restent à un niveau très bas, ce qui aurait pour effet de soutenir la hausse du prix des logements, qu'en pensez-vous ?

« Encore une fois, lier le taux du crédit à l'évolution des prix est une erreur. Cette corrélation n'est valable que dans les marchés très tendus tels que Paris. La fixation des prix est influencée par l'offre de logements d'où un besoin de développer la construction de logements, de proposer des mécanismes de soutien à l'acquisition immobilière ou encore de ne pas mettre en place une fiscalité immobilière complexe et confiscatoire. » « Au risque pour moi aussi d'insister lourdement, je tiens à souligner que le marché immobilier se porte bien. Nous avons fait un très bon premier trimestre en termes de production, ce qui signifie que les ménages achètent et que l'appétence pour la pierre perdure. Toutefois, je ressens une certaine baisse de confiance de la part des particuliers. C'est assez contradictoire, puisque d'un côté ils expriment très clairement l'envie de devenir propriétaires de leur résidence principale mais de l'autre ils redoutent de payer un bien trop cher, à cause d'un prix élevé et d'un crédit coûteux. Pourtant, actuellement les prix sont, sauf exception, raisonnables et surtout les taux d'emprunt restent exceptionnellement attractifs. Il ne faut pas oublier qu'ils ont atteint des planchers historiquement bas et que leur progression durant ces six derniers mois n'a pas remis en cause cet attrait. L'inquiétude et la peur ne doivent pas avoir pour conséquence de provoquer un renoncement généralisé des candidats à la propriété. »

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