Immobilier & défiscalisation : le Duflot ni meilleur ni pire que le Scellier

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Le dispositif Duflot est-il capable de faire mieux que le dispositif Scellier afin de soutenir le marché de l'immobilier neuf ? Olivier Eluère économiste au sein du Crédit Agricole estime que le dispositif Duflot ne permettra pas de relancer le marché de l'immobilier neuf. Les ventes de logements neufs faisant l'objet d'une aide fiscale « pourraient se stabiliser en 2013 au bas niveau atteint en 2012, soit environ 36 000 ventes. » Le mouvement de baisse observé en 2012 sur le segment du Scellier « serait enrayé, mais un rebond semble peu probable. » affirme le spécialiste de l'immobilier.

Duflot : une fiscalité attractive amoindrie par des contraintes importantes

D'après lui, le Duflot est, malgré une fiscalité très attractive, trop contraignant pour attirer plus d'investisseurs que le Scellier. Le mécanisme Duflot est en effet relativement attractif du point de vue fiscal, la réduction d'impôt étant de 18 % de la valeur du bien contre seulement 13 % pour le « Scellier » 2012, mais il s'accompagne de nombreuses contraintes qui pourraient effrayer de nombreux investisseurs. Ainsi, l'économiste relève qu'« il sera difficile de construire des logements à moins de 5.500€ le m² (niveau du plafond par m² pour la réduction d'impôt) dans les grandes agglomérations et en premier lieu à Paris, compte tenu du prix du foncier, du niveau des coûts de construction et du poids des normes environnementales. » De plus, les investisseurs potentiels risquent d'être rebutés par les diverses contraintes du dispositif, notamment le fait que les zones éligibles soient moins nombreuses que pour le « Scellier » ou encore que les niches fiscales soient plafonnées à 10 000 euros par an et que le logement ne puisse pas être loué aux descendants. Enfin, le succès du Duflot sera sans doute bridé par un « taux de rendement effectif faible, avant l'avantage fiscal, » du fait de prix de vente probablement assez élevés et des loyers inférieurs de 20 % à ceux du marché. La fiscalité immobilière pourrait également venir jouer les trouble-fêtes et tenir le rôle d'inhibiteur. Différentes réformes ont considérablement augmenté la pression fiscale applicable au moment de la revente d'un bien locatif. Après 9 ans de détention d'un logement Duflot s'appliquera une fiscalité très alourdie sur les plus-values : l'abattement n'atteint que 8 % au bout de 9 ans de détention ; le prélèvement forfaitaire libératoire atteint 19 % (voire plus si s'applique l'aménagement décidé dans la loi de finances 2013), auquel se rajoutent des prélèvements sociaux de 15,5 %.

Duflot : des investisseurs prudents et peu nombreux

Les investisseurs devraient être ainsi très sélectifs afin de tenir compte au mieux de ces diverses contraintes. Plus généralement, Olivier Eluère estime que le Duflot devrait pâtir « des changements fréquents en matière de règles fiscales créent un sentiment d'instabilité qui pèse sur les projets d'investissement. » D'autant qu'il ne faut pas oublier que « les objectifs de réduction des déficits publics au-delà de 2013 risquent de conduire à de nouvelles hausses de prélèvements dans le domaine de l'immobilier. » conclut l'économiste.

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