Immobilier : les prétentions des vendeurs enfin revues à la baisse

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Immobilier : tendance baissière confirmée !

En ce début d'année, meilleursagents.com constate que les prix des logements parisiens accusent un léger retrait de - 0,3 %. Une situation qui de ce point de vue est comparable à celle de 2012 où les prix avaient à la même époque perdu -0,4 % dans la capitale. Sur le terrain, le réseau relève toujours une grande disparité entre les petites et les grandes surfaces. Ce sont les grandes surfaces (3 pièces et plus) qui profitent le plus de cette baisse des prix avec un repli de - 1,1 %. En revanche, les prix des petites surfaces (1 et 2 pièces) résistent à + 0,2%. Rien de très surprenant pour meilleursagents.com qui estime que « la pierre reste une valeur refuge recherchée malgré des rendements faibles voire négatifs, les prix des petites surfaces étant d'abord soutenus par une offre trop faible. ». Même constat en banlieue. Avec - 1,4% en un mois, les Hauts-de-Seine (92) semblent avoir perdu de leur attractivité. Selon la société immobilière « Il y a fort à parier que les acheteurs qui ont le choix privilégient la capitale à ce qui est souvent appelé le « XXI° arrondissement de Paris ». Alors que la Seine-Saint-Denis (93) retrouve de la vigueur (+0,4%), le Val-de-Marne (94) est, lui, très légèrement orienté à la baisse. En moyenne, les prix de la Petite Couronne ont diminué de -0,7% en janvier et ceux de la Grande Couronne de -0,4%. La comparaison entre 2013 et l'année écoulée s'arrête à l'évolution des prix. Meilleursagents.com affirme que « la dynamique du marché est différente d'il y a un an ».

Les transactions immobilières vont-elles reprendre en 2013 ?

Mais alors qu'est ce qui a vraiment changé ? Les transactions seront-elles plus nombreuses qu'en 2012 ? Non, affirme Sébastien de Lafond, le volume des transactions ne va pas augmenter cette année. Malgré ce constat, il entrevoit une amélioration de la situation. « Après l'incompréhension totale entre acheteurs et vendeurs de 2012, la bonne nouvelle est que 2013 sera une année plus saine, sur un marché certes réduit en volumes (500 à 600 000 transactions dans l'ancien en France) mais relativement fluide. » allègue le fondateur de meilleursagents.com.

Immobilier : nouvelle typologie de vendeurs et de prix

Pour étayer son propos, il ajoute que « le marché immobilier francilien renoue avec la vérité des prix et retrouve une meilleure fluidité grâce à la quasi disparition des vendeurs « opportunistes » aux prétentions irréalistes, ». Le plus souvent obligés de céder leur bien pour raisons diverses (succession, divorce, déménagement, impératif financier), les vendeurs sont certes moins nombreux mais sont désormais plus réalistes face à l'attentisme des acheteurs et à leurs attentes tarifaires. Ils « adoptent un réalisme pragmatique et proposent des prix plus ajustés aux qualités objectives de leur bien. » note Sébastien de Lafond. Du côté des acheteurs, la situation est toute autre. Le message délivré par les professionnels depuis plusieurs mois n'a pas été entendu. L'attentisme reste de mise dans l'espoir de profiter d'une baisse plus franche des prix, regrette Sébastien de Lafond. Pourtant le message est clair : les prix orientés à la baisse en 2013 ne vont pas pour autant décrocher. « Le désir de pierre est toujours fort mais beaucoup d'acheteurs restent en embuscade espérant encore une forte baisse des prix qui a peu de chances d'arriver car les taux restent bas et l'offre faible. » insiste Sébastien de Lafond. Fort de ce constat, le président de meilleursagents.com conseille aux acheteurs d'être « aussi pragmatiques que les vendeurs et comprendre la réalité objective des prix qui dépend du type, de la qualité et de la localisation du bien. » La stratégie qui consiste à tout négocier 10 ou 15% au-dessous du prix proposé mène presque toujours à l'échec quand il s'agit de biens de bonne qualité bien situés. Dans les secteurs les plus demandés, les délais de commercialisation ont commencé à baisser et certains produits aux prix réalistes se vendent en quelques jours seulement.

Immobilier : les acheteurs ont la main, à condition de ne pas être trop gourmands

Au risque de se répéter, le fondateur de meilleursagents.com certifie que les acheteurs bénéficient de conditions incroyablement favorables après une hausse sensible de leur pouvoir d'achat. Leur pouvoir d'achat a considérablement progressé en 2012 (+13% selon l'Indicateur Meilleursagents.com/Empruntis publié le 17 janvier dernier) grâce à une baisse des taux de -0,95 point, à l'augmentation des revenus moyens (+4%, source INSEE) et à la quasi stabilité du prix moyen du m² (+0,5%). Malgré ce contexte favorable, les acheteurs sont relativement peu nombreux. Les banques restent très strictes sur le respect des critères d'attribution des crédits et bon nombre de ménages inquiets de la situation économique et des risques de chômage préfèrent renoncer à tout projet immobilier. Mais les prix de l'immobilier sont désormais mieux adaptés à la localisation, au type de bien et à ses qualités propres. Du coup, « insensiblement, vendeurs et acheteurs se rapprochent dans un marché rétréci en volumes et où la vérité des prix doit plus que jamais s'apprécier au cas par cas. » observe le fondateur de meilleursagents.com. C'est ainsi que le marché retrouve une certaine fluidité avec une offre très diversifiée constituée de biens de tous types, de toutes qualités et dans la plupart des quartiers de Paris et des villes de banlieues. Dans ces conditions, les prix s'ajustent mécaniquement sans s'effondrer et reflètent progressivement la réalité composite du marché : « les indices moyens devraient baisser plus qu'en 2012 mais sans décrocher en 2013. » conclut Sébastien de Lafond.

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