Loyers impayés, caution, dépôt de garantie, états des lieux, GURL...quelles évolutions pour apaiser les rapports locatifs ?

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Après la censure du projet de loi sur le logement social fin 2012 par le Conseil Constitutionnel, la ministre du Logement Cécile Duflot organise des consultations avec l'ensemble des acteurs du secteur pour préparer le futur projet de loi « logement et urbanisme ». Une loi très attendue qui s'attaque entre autres sujets aux rapports entre propriétaires, locataires et professionnels de l'immobilier. Suite à leurs échanges avec Cécile Duflot, la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) et l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS) décryptent ce qui pourrait changer pour les propriétaires et les locataires et font part de leurs recommandations afin d'améliorer les rapports locatifs parfois tendus entre bailleurs et locataires. A l'issue de séances de travail avec des membres du ministère du Logement, la FNAIM et l'UNIS divulgue plusieurs propositions « relatives aux évolutions législatives et réglementaires susceptibles de satisfaire les aspirations des consommateurs tout en confortant la compétence des professionnels. » D'après la FNAIM et l'UNIS, les lois promulguées au cours des dernières décennies (loi SRU, loi ENL, loi Boutin, lois Grenelles), qui ont modifié 34 fois la loi de 1989 qui régi les rapports entre propriétaires et locataires, « n'ont pas toujours apporté les réponses attendues » par les deux parties.

La facturation des honoraires de location

Les professionnels sont pour leur part enclins à aller plus loin en matière de transparence et d'équité notamment pour clarifier les honoraires de location pas toujours très bien compris par les consommateurs qu'ils soient propriétaires ou locataires. Une priorité pour les professionnels qui dénoncent les dérapages des particuliers qui gèrent seuls la mise en location de leur bien. Le président de l'UNIS, Etienne Ginot, estime que ces particuliers doivent être soumis aux mêmes règles et obligations que les professionnels afin de ne pas pénaliser ceux qui respectent la loi. D'après lui, les honoraires de location ne seront pas remis en cause car ils correspondent à une prestation effective. Ce service correspond à trois niveaux d'actions : trouver un locataire, rédiger le bail et rédiger l'état des lieux. Les professionnels rappellent que ces honoraires doivent être équitablement répartis entre bailleurs et locataires comme le prévoit déjà la loi. Ce dernier point devrait également faire l'objet de précisions dans la prochaine loi sur le logement.

L'état des lieux : de nombreux points à améliorer

L'état des lieux est lui aussi à la source de nombreux conflits entre bailleurs et locataires. Pour les limiter, il faut y consacrer du temps que les professionnels sont en droit de facturer. L'UNIS estime que l'état des lieux doit être « normalisé » et sa qualité améliorée. L'UNIS et la FNAIM proposent notamment « d'adopter le même référentiel et le même support pour l'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie pour le même logement et avec le même locataire » et d'établir « une grille de vétusté universelle à tout le parc privé locatif, non tarifée, qui serait remise aux locataires avec l'état des lieux d'entrée. »

Risque de loyer impayé : responsabiliser les locataires

Autre point de discussion abordée par les professionnels, la GURL. La garantie universelle des risques locatifs, que le gouvernement Ayrault prévoit de créer, ne « doit pas être assumée par le seul propriétaire » explique Jean-François Buet, président de la FNAIM, mais être partagée entre propriétaire et locataire.

Caution : point de discorde entre gouvernement et professionnels de l'immobilier

En outre, il faut revoir la règle qui veut que la souscription d'une assurance loyer impayé empêche toute demande de cautionnement. La ministre du Logement estime que cette demande n'est pas légitime car le cautionnement entraine une forte inégalité entre les locataires car tous ne peuvent pas présenter une caution. Les professionnels sont très attachés au cautionnement et énumèrent ses nombreuses vertus sont toutefois favorables à la simplification du formalisme de cautionnement qu'ils jugent actuellement trop lourd.

Dépôt de garantie : un sujet essentiel à ne surtout pas négliger

Autre sujet de discussion abordé par les professionnels de l'immobilier et Cécile Duflot, le dépôt de garantie. Essentiel, le dépôt de garantie est un gage de sécurité pour le bailleur et un facteur de responsabilisation du locataire pourtant « beaucoup de locataires ne paient pas le dernier mois de loyer pour être certain de ne pas être privés de leur dépôt de garantie », dont le montant a été ramené de 2 mois à un mois de loyer rappelle L'UNIS. Les professionnels s'opposent ce que le locataire puisse obtenir sa restitution à défaut d'état des lieux mais aussi à la réduction du délai de restitution de deux à un mois demandé par les associations de défense des consommateurs. Pour sa part, le gouvernement souhaite que ce dépôt de garantie serve à financer l'assurance contre les loyers impayés. L'UNIS et la FNAIM estime que ce serait une erreur : « Le dépôt de garantie a un rôle à jouer, il faut prendre garde à ne pas mélanger les genres. » Les deux organismes plaident également en faveur d'une révision des modalités de restitution des dépôts de garantie. Quelles que soient les mesures qui seront définitivement adoptées par les parlementaires au mois de septembre, il est impératif pour l'UNIS et la FNAIM qu'elles permettent d'apaiser les rapports locatifs entre locataires et propriétaires pour éviter de dissuader ces derniers de mettre leur bien en location.

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