Immobilier : des gagnants et des perdants

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Jeroen Blokland, portfolio manager chez Robeco, s'intéresse aux conséquences de la covid-19 et des mesures mises en place pour combattre la pandémie sur les différents marchés immobiliers.
Le gérant a scruté les marchés immobiliers industriels et commerciaux aux États-Unis afin de déceler les changements provoqués par la Covid-19. La pandémie, sans précédent, « a à la fois engendré et accéléré de profonds bouleversements dans la manière dont nous concevons l'immobilier » précise Jeroen Bloklan. Certains segments du marché immobilier sont indéniablement avantagés tandis que d'autres subissent de plein fouet les conséquences de la crise économico-sanitaire.
Une distorsion entre les différents secteurs immobiliers que met en exergue le graphique ci-dessous.

Le développement du e-commerce pendant la crise et ses effets sur le commerce de détail en sont un exemple, comme le montre le « graphique de la semaine ». Historiquement très corrélés, les immeubles industriels américains (principalement des entrepôts) ont produit un rendement total sans effet de levier de 11,8 % en 2020, tandis que les centres commerciaux ont enregistré un rendement de -7,5 %¹.

Evidemment, reconnait le gérant, « les achats en ligne existaient bien avant la Covid-19, mais le confinement et la pandémie ont accéléré le mouvement. » Le e-commerce a fait un bond de 37% par rapport à l'année précédente au troisième trimestre 2020, passant d'environ 13% à 16% des ventes au détail pratiquement du jour au lendemain². « Ce n'est probablement pas une coïncidence si nous avons assisté à 45 faillites majeures de commerces de détail en 2020, soit près du double de ce que nous avons vu sur l'ensemble de l'année 2019 » remarque Jeroen Blokland.

Le gérant avance que « ces développements devraient perdurer. » Certes tous les centres commerciaux ne vont pas mettre la clé sous la porte et, énonce t-il, ceux « de haute qualité survivront et même prospéreront après la crise, et deviendront probablement des espaces de divertissement. » Mais, le gérant se figure qu'ils devront « livrer une bataille difficile avec le commerce électronique. »

En conséquence de quoi, Robeco privilégie les espaces de vente au détail axées sur l'épicerie. À court terme, ils sont également confrontés aux difficultés des clients comme les salles de sport et les restaurants contraints de fermer ou de restreindre leur capacité en raison de la crise sanitaire. Mais à long terme, leur assortiment de produits de première nécessité et de services devrait être plus résistant au commerce électronique. Comme toujours, rappelle Jeroen Blokland, dans le domaine de l'immobilier, la localisation est importante.

Du côté de l'industrie, il se peut qu'à un moment donné le secteur soit surchargé et surévalué, mais le gérant ne détecte pas encore de signe de cela. Pour l'instant, Robeco estime que perspectives sur les segments des entrepôts et plus généralement des immeubles liés à l'industrie restent prometteuses.

Cette analyse du marché de l'immobilier d'entreprise centré sur le pays de l'Oncle Sam, s'applique, d'après les équipes de Robeco, à de nombreuses régions du monde.

1 NCREIF en décembre 2020
2 Bureau du recensement en septembre 2020

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