Les indicateurs révélateurs de la santé du marché des SCPI

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Après une année 2019 placée sous le signe de l'exubérance, au vu du succès inédit des SCPI auprès des épargnants avec plus de 8,5 Mds€ de collecte nette, le marché des SCPI a-t-il tenu le choc en dépit de la crise sanitaire et des bouleversements qu'elle a entrainés dans son sillage ?

SCPI : un premier chiffre rassurant

SCPI : une collecte démontrant l'appétence des épargnants
D'après l'ASPIM-IEIF, les SCPI ont collecté 6,03 milliards d'euros en 2020, un volume en repli de 29,5 % par rapport à l'année 2019, mais il constitue tout de même la troisième plus forte collecte nette de l'histoire des SCPI.

La collecte n'a pas cependant pas suivi une trajectoire linéaire. La bonne tenue du marché des SCPI est essentiellement à mettre au crédit d'un excellent premier trimestre (2,56 milliards €), préalablement au déclenchement de la pandémie de COVID-19 alors que les souscriptions se sont fortement contractées au second trimestre en plein confinement. L'ASPIM-IEIF note cependant un rebond de collecte au cours du dernier trimestre (1,56 Mds€) avec une hausse de +54% par rapport au troisième trimestre.

Quelles sont les SCPI les plus recherchées et celles qui ne font plus recette ?
Si les épargnants n'ont pas délaissé les SCPI, dans quels types de SCPI se sont-ils majoritairement réfugiés en 2020 ?
Face aux mesures de confinement et de fermeture des commerces non essentiels, les SCPI de commerce sont celles qui ont le plus souffert, avec une chute de la collecte de 56 % passant de 555 m€ à 244 M€. La collecte des SCPI de bureaux et des SCPI diversifiées a été amputée d'un tiers par rapport à 2019. Les SCPI de bureaux, les plus plébiscitées en valeur absolue, connaissent néanmoins une chute spectaculaire puisque les sommes collectées se sont contractées de 1,5 Mds€. A l'inverse, les épargnants se sont repliés sur les SCPI spécialisées notamment celles qui se consacrent au marché de la santé. Ils ont plébiscité les SCPI résidentielles qui voient leur collecte croître de plus de 35 %, mais celles-ci représentent un marché très étroit avec seulement 168 M€ de fonds investis.
On remarque au final que la répartition de la collecte a finalement peu évolué entre 2019 et 2020 avec en tête des SCPI de bureaux qui absorbent près de la moitié de la collecte, suivies des SCPI Spécialisées (environ 25%), des SCPI Diversifiées, des SCPI Commerces qui ne représentent plus que 4 % du marché contre 6,5 % en 2019. Les SCPI « résidentiel » ferment la marche malgré un bond de leur part de marché de 1,45 % à 2,79 %.

    

SCPI : un rendement plus qu'honorable dans un contexte compliqué

Confiants mais aussi plus sélectifs, tel est l'état d'esprit des investisseurs qui transpire des chiffres de la collecte 2020. En phase avec l'environnement, les épargnants tablent sur la capacité SCPI à leur délivrer des revenus. Le contrat semble rempli. Malgré les franchises et reports de loyers accordés aux locataires les plus impactés par la crise sanitaire au cours des deuxième et troisième trimestres ayant entraîné une dégradation des distributions, les SCPI Immobilier d'entreprise ont maintenu un niveau de distribution à + 4,18 % (contre + 4,4 % en 2019). Un résultat qui découle de la faculté des SCPI à contenir le niveau des impayés, mais aussi de la possibilité qu'elles ont eue de puiser ponctuellement dans leurs réserves.

Les SCPI Commerces se distinguent une nouvelle fois, mais pas de la meilleure des façons, enregistrant la plus forte baisse du taux de distribution sur la valeur de marché (DVM), qui tombe à 3,67 % contre 4,41 % en 2019.

Quelle place occupent les SCPI au sein des patrimoines ?

Après le taux de distribution sur la valeur de marché (DVM), intéressons-nous à une autre mesure, celle de la valorisation des parts de SCPI.
Aucune mauvaise surprise n'est à déplorer pour le moment. Contrairement à ce qui s'était déroulé lors de la crise financière de 2008, les prix de parts n'ont pas enregistré de baisse en 2020. La variation du prix moyen de part (VPM) affiche même une légère hausse de + 1,12 %. L'ASPIM-IEIF précise que ces « revalorisations de prix (…) avaient été constatées en début d'année avant l'apparition de la Covid-19, tandis que les prix de parts sont globalement restés stables au cours du second semestre ».
Au total, les sommes investies sur des SCPI atteignaient 71,4 Mds€ au 31 décembre 2020, en hausse de 9 % sur un an. A titre de comparaison, l'encours de l'assurance-vie recouvre un marché proche des 1 800 Mds€ (soit plus de 25 fois celui des SCPI) et celui du livret A 326,5 Mds€.

Des investissements internationalisés

Contrairement au livret A, simple outil destiné à loger une épargne dite de précaution, les SCPI sont des investissements à inscrire sur un temps long dont la rentabilité découle de la capacité de leurs gérants à anticiper les orientations du marché immobilier et à bâtir un parc immobilier susceptible de dégager des rendements sur la durée et de se valoriser.
En 2020, le montant investi par les SCPI a reculé de 9 %. Les SCPI ont réalisé pour 8,4 milliards € d'acquisitions en 2020, contre 9,2 milliards € en 2019. Les acquisitions se sont orientées vers les bureaux (65%), les locaux commerciaux (15%), la santé et résidences de service pour seniors (8%), la logistique et locaux d'activité (5%) et enfin l'hôtellerie (4%). Les autres catégories (dont le résidentiel, les crèches/écoles, les locaux mixtes) complètent les investissements à hauteur de 3%.

D'un point de vue géographique, les investissements sont essentiellement tournés vers l'étranger (40%, dont 14% en Allemagne, 7% aux Pays-Bas et 6% au Royaume-Uni), puis l'Ile-de-France (38%, avec 11% à Paris) et enfin les régions (22 %).

Les SCPI ont par ailleurs cédé des actifs pour un montant de 1,2 milliard €, contre 1,7 milliard € en 2019, principalement des bureaux (77%) localisés en Ile-de-France (70%).

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