Aménagement de l'ISF : Bercy s'attaque au patrimoine des non-résidents

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Les personnes qui ne sont pas assujetties à l'impôt sur le revenu en France qui y possèdent des biens immobiliers ne seront pas les grands gagnants de la réforme de l'ISF. Le projet de loi présenté par le gouvernement va faire peser sur cette population de nouvelles taxes locales et mettre fin à un schéma d'optimisation fiscale qui leur permettaient de se substituer à l'ISF.

La constitution d'une société immobilière ne permettra plus aux non-résidents d'échapper à l'ISF

Une mesure beaucoup plus discrète que la taxe de 20 % sur les résidences secondaires des non-résidents va jouer sur le montant de l'ISF dû par les non-résidents qui détiennent des biens immobiliers via des sociétés dites à prépondérance immobilière, SCI par exemple. Jean-Yves Mercier, avocat associé du cabinet CMS bureau Francis Lefebvre, explique que cette autre imposition devrait provoquer un réel émoi au sein de la communauté des propriétaires de biens immobiliers sur le sol français qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France. Cette mesure concerne les personnes qui résident à l'étranger et possèdent des sociétés type SCI dans l'Hexagone dont le patrimoine est constitué d'immeubles situés en France.

Bercy peut aussi faire preuve d'habilité fiscale

Le système fiscal prévoit l'imposition des non-résidents à l'ISF au titre des biens situés en France, hors placements financiers. Pour échapper partiellement à cette taxation des biens immobiliers en France, de nombreux non-résidents fiscaux passent par le biais d'une société. La société constituée achète l'immeuble. Pour que la société soit en mesure d'acheter le bien, l'associé non-résident apporte une faible part de son prix au capital de la société. Le reste de l'acquisition est financé grâce à un apport en compte courant. Par exemple pour une acquisition de 1.000, l'apport en capital sera de 50, les reste du prix d'achat sera prêté par l'associé à la société, soit dans notre hypothèse 950. Cette somme est ensuite inscrite au passif de la société. Grâce à ce montage, la base taxable à l'ISF ne correspond pas à la valeur de l'immeuble, 1.000, mais à celle des parts sociales, c'est-à-dire actif - passif, soit 50 (1.000 - 950). La créance de 950 sur la société n'est pas soumise à l'ISF puisqu'il s'agit de placements financiers, non taxables à l'ISF pour un non-résident. Grâce à cette habilité fiscale tout à fait légale, le montant de l'ISF est considérablement réduit. Pour mettre un terme à cette optimisation, le projet de loi indique que les dettes contractées à l'égard des associés non-résidents seront exclues pour la valorisation des parts qu'ils détiennent dans une société à prépondérance immobilière.

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