SCPI : les questions essentielles à se poser avant de sauter le pas

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Gendarme de la bourse, l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) n'assure pas uniquement une mission de contrôle, elle exprime également son savoir-faire au travers de recommandations s'adressant directement aux épargnants. L'une d'elles concerne les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et permet à chaque profil d'épargnant de déterminer l'opportunité d'investir ou non dans des SCPI.

Quel est votre horizon d'investissement ?

Dans cette note, l'AMF attire l'attention de l'épargnant sur la durée d'un investissement en SCPI. Avant de souscrire des parts de SCPI, a fortiori s'il s'agit de SCPI fiscales, vous devez entendre que vous prenez un engagement sur le long terme. Pour être efficient, l'investissement dans une SCPI exige une durée d'investissement allant généralement de 8 à 15 ans, voire plus. Si votre horizon de placement est nettement plus réduit, vous devez impérativement vous interroger sur l'opportunité de souscrire des parts de SCPI. Les SCPI ne sont peut-être pas la meilleure solution d'investissement dans votre situation.

Envisagez-vous de mobiliser les sommes investies dans un laps de temps relativement court ?

Si au contraire votre horizon de placement est suffisamment long et qu'investir dans l'immobilier au travers de SCPI vous semble la solution adéquate, vous devez néanmoins comprendre que ce placement n'est guère liquide. La vente de parts SCPI, non détenues au travers d'un contrat d'assurance vie, n'est pas instantanée. Le délai entre la prise de décision et la réalisation de la vente peu même être relativement long.

Face au succès actuel des SCPI, les délais de vente sont néanmoins raisonnables. En 2016, l'ASPIM juge que le marché de la revente de parts « présente un état très satisfaisant de sa liquidité. » Le cumul des parts en attente de cessions (sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe) et des retraits non compensés (pour les SCPI à capital variable) se limite à 0,19% de la capitalisation globale. Si la machine venait à s'enrailler, la relative fluidité du marché serait inévitablement impactée, car nombre de détenteurs de parts de SCPI auraient tendance à vouloir s'en séparer en même temps, provoquant alors un afflux de parts sur le marché. La revente des parts pourrait être nettement plus compliquée.

L'investissement en SCPI assure-t-il la diversification de votre patrimoine ?

Vous n'avez aucune emprise sur l'évolution du marché immobilier, la survenue d'une crise peut prendre de court n'importe qui. Vous êtes néanmoins maître de votre patrimoine et vous devez être particulièrement attentif à sa diversification. Une bonne gestion patrimoniale passe nécessairement par une diversification des actifs détenus. Avant d'investir dans des parts de SCPI, vérifiez que cet investissement immobilier n'engendre pas un déséquilibre de votre patrimoine en misant « tout » sur l'immobilier. L'AMF recommande également de « vérifier que ce placement ne va pas absorber l'ensemble de votre épargne » afin de conserver « une épargne disponible à court terme, en cas de coups durs, et une épargne dédiée au projet de moyen terme.»

Quel(s) objectif(s) poursuivez-vous ?

Si vous êtes toujours enclin à investir sur des SCPI, vous devez prendre le temps de définir précisément votre ou vos objectifs afin de sélectionner la ou les SCPI les plus en adéquation avec ceux-ci.  Le but premier des SCPI de distribution est de vous permettre d'obtenir des revenus tandis que celui d'une SCPI fiscale est de fournir un avantage fiscal. Ces SCPI investissent dans de l'immobilier d'habitation et sont généralement moins rémunératrices que les SCPI de distribution investies en immobilier d'entreprise (bureaux, entrepôts, murs de boutiques…)

La profondeur du marché des SCPI est grande et un vaste choix de SCPI s'offre à vous. Ceux qui disposent d'une surface financière suffisante peuvent panacher leurs investissements sur différents types de SCPI afin de répartir les risques. Enfin, à l'instar d'un investissement immobilier en direct, l'acquisition de parts de SCPI offre une certaine souplesse et peut se faire à crédit ou encore en démembrement de propriété.
 

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