Acheter l'usufruit des parts de SCPI : une source d'optimisation patrimoniale

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A l'instar des atouts offerts par le démembrement de propriété d'un logement, la SCPI peut devenir un instrument très souple d'optimisation patrimoniale. Appliqué aux SCPI, le démembrement de propriété permet de répondre aux objectifs patrimoniaux des investisseurs ayant des attentes très différentes.

L'une des solutions envisageables consiste à ne pas acheter l'entière et pleine propriété de parts de SCPI, mais uniquement ce qu'on appelle la nue-propriété (cf. SCPI & nue-propriété : une mine d'avantages mais pas pour tous).

Percevoir l'intégralité des revenus d'une SCPI acquise à prix modéré

Le pendant de l'achat de la nue-propriété, moins populaire auprès des particuliers lorsqu'il s'effectue en dehors d'une transmission, repose sur l'acquisition de l'usufruit de parts de SCPI.

Appliqué aux SCPI, l'usufruit permet de percevoir la totalité des revenus fonciers attachés aux parts de la SCPI pendant toute la durée du démembrement. Généralement, la division de propriété temporaire s'éteint après 5 à 15 ans.

La valeur de la part d'une SCPI dont seul l'usufruit est acquis est modérée (35 % environ de la valeur en pleine propriété pour un démembrement de 10 ans). En outre, l'usufruitier n'a pas à se soucier de l'évolution de la valeur des parts puisqu'au terme du démembrement l'usufruit s'éteint et l'usufruitier ne dispose plus d'aucun droit sur les parts de la SCPI. Le risque en capital repose uniquement sur le nu-propriétaire, qui à la date du remembrement devient plein et entier propriétaire des parts de SCPI.

L'usufruit de part de SCPI s'adresse principalement aux épargnants à la recherche de revenus qui ne sont pas fortement imposés à l'impôt sur le revenu et sont conscients qu'ils n'achètent qu'un flux de trésorerie.

Un investissement protégé de l'inflation

Outre un rendement potentiellement attractif à la clef, l'usufruitier se met à l'abri de l'inflation. Contrairement à d'autres placements financiers, par exemple obligataires, les revenus des SCPI suivent l'évolution des prix car les loyers sont partiellement indexés sur l'inflation.

Comment mettre ses héritiers à l'abri ?

Reste un point à éclaircir. En principe, lorsque l'usufruitier décède, l'usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété. Pour préserver ses héritiers, l'usufruitier de parts SCPI doit impérativement s'assurer qu'une clause du contrat de démembrement stipule qu'il est expressément convenu que l'usufruit, en cas de décès de son détenteur, se poursuivra au profit de ses ayants droit jusqu'au terme du contrat.

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