Crédit immobilier : trois outils destinés à surmonter d'éventuelles difficultés de remboursement

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Dans le contexte économique actuel, certains emprunteurs font face à des pertes de revenus entrainant possiblement des difficultés pour honorer le remboursement de leur crédit immobilier. Près d'un tiers des emprunteurs seraient actuellement concernés, selon le courtier en crédit immobilier Vousfinancer. Les ménages confrontés à de telles difficultés financières et ce quelle qu'en soit la source, disposent de plusieurs voies pour éviter de se retrouver dans une situation inextricable.
A cet effet, Vousfinancer rappelle « qu'il ne faut pas hésiter à les utiliser, comme cela a été le cas durant le confinement… ».

Reporter ou suspendre ses mensualités : possible mais pas généralisé

La première solution mise en avant par le courtier consiste à demander un « report d'échéance à la banque qui se traduit par une suspension du remboursement de ses mensualités pendant un ou plusieurs mois. » En général, le report peut être demandé au bout de 24 mois de remboursement, et ce, pour une durée de 1 à 12 mois maximum, en une ou plusieurs fois. Il faut en faire la demande directement auprès de sa banque en indiquant la durée souhaitée du report. La démarche est gratuite la plupart du temps et il faut en général un délai de 1 à 2 mensualités pour qu'il soit mis en place. En revanche, l'assurance de prêt ne peut faire l'objet d'un report. Elle continue donc à être versée mensuellement afin de protéger l'emprunteur.

« Seule la moitié des banques propose l'option report d'échéance. Mais même si ce n'est pas le cas, certaines banques peuvent tout de même accepter un report temporaire dans le contexte actuel, car leur objectif est d'assurer la continuité du remboursement du crédit pour éviter que celui-ci ne passe en créance douteuse ou défaut de paiement. Durant le confinement, certaines banques ont même assoupli les conditions de report pour accompagner au mieux leurs clients en l'autorisant dès 12 mois d'ancienneté du crédit par exemple » précise Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

A noter : même si la démarche est gratuite, la suspension d'échéance a un coût car le report génère des intérêts supplémentaires et allonge la durée du prêt. Par exemple, pour un prêt de 200 000 euros souscrit il y a 2 ans à 1,5 % sur 20 ans, suspendre ses mensualités de 965 euros hors assurance pendant trois mois, rallonge la durée totale du prêt de quatre mois et engendre un surcoût de 885 euros.

Moduler sa mensualité : une alternative plus souple et plus durable que le report

A défaut d'obtenir un report des échéances de prêt ou s'il ne suffit pas du fait du prolongement de la situation financière détériorée de l'emprunteur, Vousfinancer propose comme alternative une modulation des échéances. La plupart des banques proposent cette option qui permet de diminuer ses mensualités de 10 à 30 %, dans la limite d'un allongement de la durée du prêt de 2 ans maximum. Cette solution, qui peut être mise en place au bout de 12 à 24 mois de remboursement, est moins coûteuse pour l'emprunteur que la suspension puisqu'une grande partie de la mensualité est toujours versée et les sommes reportées plus faibles.

Par exemple, avec un prêt de 200 000 euros à 1,5 % sur 20 ans souscrit il y a 2 ans, faire baisser sa mensualité de 965 euros de 30 % (= 675,5 €/mois) pendant 6 mois, rallonge la durée totale du prêt de 3 mois et engendre un surcoût de 525 euros seulement.

« La modulation est une option avantageuse et facile à mettre en place. Il suffit d'en faire la demande à sa banque, qui, si vous avez jusque-là honoré tous vos remboursements, n'a pas de raisons de vous le refuser. Pouvoir verser chaque mois quelques centaines d'euros de moins peut être un vrai coup de pouce pour traverser la période actuelle, avec un coût limité, reporté en outre en fin de prêt… » explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

A noter : l'évolution demandée est valable pendant une durée minimum de 12 mois et le retour à l'échéance initiale, devra faire l'objet d'une demande, sinon la baisse de la mensualité se poursuivra jusqu'à la fin du crédit.

Le courtier précise cependant que les mensualités liées à des crédits sur 2 lignes ou qui ont bénéficié d'un lissage ne sont pas modulables.

Regrouper ses crédits : bonne ou mauvaise idée ?

Lorsque les leviers précédents ne peuvent être utilisés et que l'emprunteur rembourse plusieurs prêts, il peut être envisager de les regrouper. L'opération également appelé « rachat de crédits » ou « consolidation de dettes » permet de grouper ses emprunts (prêt immobilier, conso, auto, découvert, revolving…) en une mensualité unique, plus faible, sur une durée plus longue, avec à la clé, précise le courtier, une baisse du taux d'endettement. L'opération de regroupement n'a pas bonne presse, pourtant Sandrine Allonier précise que « […] contrairement aux idées reçues, les taux pour ce type d'opération ne sont pas si élevés et ont même beaucoup baissé ! Pour un propriétaire avec un très bon profil on peut obtenir des taux entre 1,85 % et 2 % sur 25 ans, alors que les crédits conso rachetés peuvent avoir été souscrits à 5 % ».
Vousfinancer prend l'exemple d'un couple avec 3280 € de revenus par mois, (contre 5 000 € il y a un an), 38 ans propriétaires.
Situation du couple avant rachat de crédits :
•    Crédit immobilier : 1704 € (capital restant dû = 183 700 €)
•    3000 € de découvert
•    Crédits conso : 520 € de mensualités en tout (capital restant dû = 41 270 €)
•    Mensualités totales = 2224 € par mois
•    Taux d'endettement avant opération : 68 % (à cause de la baisse de revenus)
Situation après le rachat de crédits :
•    Proposition d'u nouveau crédit de 251 077 € (dont 10 000 € de trésorerie) à 2,10 % sur 22 ans
•    Nouvelle mensualité : 1188 €
•    Gain sur mensualité (2224-1188): 1036 €
•    Taux d'endettement après opération : 36 %

A propos de Vousfinancer : Vousfinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier.

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