Immobilier : le marché locatif se grippe

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L'observatoire Clameur, qui regroupe de nombreux professionnels de l'immobilier (l'Anah, l'Apagl, Ataraxia (Crédit Mutuel), Bouygues Immobilier, Century 21, FONCIA, Foncière Logement, Gécina, Gérer, Groupama Immobilier, Habitat & Développement (SIRES), ICADE, Groupe ICF, le Mouvement PACT, Nexity, SeLoger.com, Groupe SNI, le SNPI, SOGEPROM, Square Habitat (Crédit Agricole), TAGERIM, l'UNIS, l'UNPI et le Réseau URBANIA...), publie deux fois par an un rapport sur l'état du marché locatif en France. Après une année 2011 orientée à la hausse (+ 1,6 %) mais bien en dessous de la moyenne annuelle de 2,9 % entre 1998 et 2012, l'observatoire Clameur signale un léger recul des loyers en ce début d'année 2012. Une situation qui s'apparente selon l'auteur de l'étude Michel Mouillard à celle de 2009. En cette période de crise, les loyers avaient connu un repli pour finalement bien résister. Ils étaient restés quasiment stables pour afficher ensuite une reprise en 2010 (+ 2,5 %). Après le rebond de 2010 et 2011, le marché locatif privé semble à nouveau pris dans la tourmente et subit de plein fouet les craintes que provoque la crise économique sur les décisions des ménages. « Sur un marché inquiet et déprimé, les loyers de marché reculent de 0.1 % en ce début d'année 2012 : à cet égard, la situation est aussi comparable à celle qui prévalait en 2009, à la même époque. » signale Michel Mouillard. Contrairement aux autres années, les plus fortes baisses concernent les loyers des studios et une 1 pièce qui reculent le plus alors que les loyers des 5 pièces et plus augmentent encore de manière assez vive. En cause, la chute de la mobilité des locataires amorcée depuis la fin de l'été 2011 due à l'apparition de la crise de la dette souveraine et aux craintes qu'elle suscite. La dégradation rapide des perspectives de la demande (dégradation du marché du travail, risques sur le pouvoir d'achat, moral au plus bas, ...) engendre l'abandon ou le renvoi à plus tard des projets de mobilité résidentielle. » explique l'auteur de l'étude. L'activité locative a chuté de 5 % après le net rebond enregistré après 2009.

Même les loyers parisiens diminuent

La baisse des loyers concerne 53 % des 80 villes françaises de plus de 60.000 habitants contre seulement 31 % l'an dernier. Même Paris où le marché est pourtant très tendu connaît un recul de 0,6 %. Les loyers ont au total baissé dans 42 villes observées dont Nancy (-3,7%), Poitiers (-1 %) et Strasbourg (-0,8%). Baisse des loyers dans 42 villes (52.5 % des villes contre 31.3 % en 2011, 20.0 % en 2010 et 50.6 % en 2009)

Hausse des loyers dans 38 villes (47.5 % des villes contre 68.7 % en 2011, 80.0 % en 2010 et 49.4 % en 2009)

Pour connaître très précisément le montant moyen des loyers pratiqués en 2011 dans votre ville, Clameur met à votre disposition sur son site internet le top 679 de CLAMEUR 2012

Une évolution des loyers très inégale selon les régions...

Ces écarts parfois importants se répercutent également sur les régions. Sept régions affichent des baisses plus ou moins prononcées. En basse Normandie, Haute Normandie et dans le Limousin elle atteint 5  % Alors que les loyers en Aquitaine ne plongent que de 3 % et de 1 à 2 % pour la Bourgogne, la Lorraine et le Poitou-Charentes. Ils augmentent d'environ 1 % en Alsace, Auvergne, Bretagne, Centre, PACA, Ile de France et d'environ 2 % dans le Nord Pas de Calais. Les loyers restent stables en Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, Pays de la Loire, Picardie et Rhône-Alpes que très peu dans le Centre (+ 0.5 %) et en Lorraine (+ 0.3 %).

Des prévisions pessimistes pour le reste de l'année 2012

Ce recul des loyers encore sur les mois de janvier et février 2012 sera-t-il ponctuel ou durable ? L'arrivée de l'été changera -t-il la donne comme c'est le cas chaque année. Même encore très légère, cette tendance baissière n'est toutefois pas des plus rassurante. Selon l'économiste Michel Mouillard « l'année 2012 [pourrait se finir] sur une baisse moyenne nationale de 5,1 % des loyers du marché. » Ces baisses de loyers pourraient peser sur l'investissement locatif, d'autant que la situation dans le neuf est encore plus inquiétante. « Les loyers de marché des logements neufs ont progressé 2,5 fois moins vite que l'ensemble du marché, entre 1998 et 2012. Ils n'ont que modérément progressé depuis 2006 : ils ont même pratiquement stagné depuis 2007 » prévient Michel Mouillard. Globalement, la défiscalisation n'a pas été « inflationniste » souligne l'économiste.

Les propriétaires de logement ont-ils les moyens de procéder à leur rénovation ?

Le président de l'UNPI tire la sonnette d'alarme au nom des bailleurs privés dans les colonnes de nos confrères des Echos. Comment dans ces conditions « financer les travaux d'entretien et la hausse des taxes foncières dans les zones où le loyer moyen est bas et son évolution négative ou insuffisante. » se demande Jean Perrin. En effet, la question se pose lorsque le loyer moyen dans certaines villes ne dépasse pas 5 euros du mètre carré. L'encadrement des loyers promis par François Hollande ne remporte guère de succès auprès des adhérents de l'observatoire Clameur. Ils sont en revanche favorables à des mesures d'incitation à l'investissement locatif et s'inquiètent des effets de la disparition du dispositif Scellier prévu à la fin de l'année.

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