Immobilier parisien : que cache la baisse des ventes ?

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Corroborant les derniers chiffres publiés par les notaires, le baromètre MeilleursAgents.com note une baisse significative des ventes de logements anciens dans la Capitale au cours du premier trimestre 2011. Paradoxalement, la chute du volume des transactions ( - 24 % par rapport à la moyenne de longue période) ne s'accompagne pas de celles des prix. Bien au contraire, puisque la fièvre continue de grimper à Paris où le mètre carré se négocie en moyenne à plus de 8.000 euros. Pour Sébastien de Lafond, Président de MeilleursAgents.com, cette situation faussement paradoxale repose en fait sur un marché immobilier à deux vitesses. Le marché des biens de qualité médiocre « proposés au prix fort par des vendeurs qui campent sur leurs positions sans comprendre l'évolution du marché. » Résultat, ces biens ne trouvent plus preneurs et ne se retrouvent donc pas encore dans les statistiques. « Simultanément, les biens de qualité, même proposés à des prix élevés, se vendent toujours plus cher. Ceci explique la hausse des prix encore observée sur un marché dont le volume baisse significativement » analyse Sébastien de Lafond, fondateur de MeilleursAgents.com. Pour le PDG du réseau immobilier pas de doute sur les perspectives du marché « Ceci confirme notre analyse d'un marché en cours de retournement. Dans les prochains mois, les volumes vont continuer de diminuer. Puis ce seront les prix qui baisseront pour les biens de qualité moyenne ou médiocre. »

Seuls les biens de qualité se vendent bien et vite

A Paris, et dans une moindre mesure en banlieue, le marché est donc aujourd'hui dominé par la fracture entre les biens de qualité et les autres. Les biens idéalement situés, proches des transports, des écoles et des commerces, en bon état, avec un bon bilan énergétique et dans une copropriété agréable, se vendent encore très bien et à des prix élevés. Ces biens se vendent relativement vite en quelques semaines (30 jours en moyenne) même si le réseau MeilleursAgents.com avoue ne plus assister à des ventes éclairs et alimentent les statistiques expliquant une hausse des prix de 0,8% en avril.

Les prix des logements de qualité médiocre devraient baisser dans les six prochain mois

En revanche, les biens de moins bonne qualité ne se vendent plus. Les propriétaires sont restés dans une dynamique de marché où tout se vend et où les prix augmentent inexorablement. Malheureusement pour eux, les acheteurs solvables sont de plus en plus exigeants et n'acceptent plus de payer cher des biens dont la valeur intrinsèque est discutable. Les acheteurs potentiels passent le plus souvent leur chemin ou font des offres 10 à 15% en dessous des prix proposés ce qui est incompatible avec la psychologie des vendeurs. Les biens restent en vente et les délais s'allongent. Il faudra probablement encore 6 mois avant d'observer la baisse des prix sur ce segment de marché.

Les vendeurs doivent accepter le changement du marché

Le marché parisien aurait-il retrouvé la raison ? MeilleursAgents y croit « Désormais les vendeurs ne peuvent plus doivent reconsidérer leur position et ne plus croire que tout se vend cher et que tout augmente uniformément. » Pour le réseau d'agents les vendeurs ne peuvent vendre n'importe quel bien à n'importe quel prix et doivent analyser avec acuité la qualité intrinsèque de leur bien avant de fixer leur prix. Les vendeurs sont aujourd'hui confrontés à un vrai problème d'information. L'analyse des annonces actuellement disponibles ne reflète pas la vraie tendance du marché. De nombreux biens ne se vendent pas ou ne se vendent qu'après négociations à des prix que les annonces ne reflètent pas. Les vendeurs doivent se mettre dans la peau des acheteurs pour adopter un regard vraiment objectif et lucide sur leur bien et sa concurrence. Il est indispensable de choisir le bon prix dès la mise sur le marché qui conditionne une vente rapide. Toute erreur de prix se solde irrémédiablement par des délais longs et au final des rabais importants.

Les acheteurs ont repris la main sur une partie du marché

Les acheteurs peuvent aujourd'hui être exigeants et prendre relativement leur temps avant de décider. L'époque des ventes éclairs est révolue. On peut réfléchir quelques jours sans trop risquer de passer à côté d'une belle affaire. Ce délai de réflexion doit être mis à profit pour mesurer la qualité intrinsèque du bien. Si elle est excellente, il ne faut pas hésiter. Si elle est moyenne, des négociations sont possibles de 5 à 10% du prix proposés. Si la qualité est médiocre, mieux vaut ne pas insister, la plupart des vendeurs ne sont pas psychologiquement prêts à consentir les réductions de 15% ou plus qui ramèneraient le bien à sa vraie valeur.

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