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Immobilier : les locataires bientôt mieux armés pour défendre leurs droits au 07/06/2011

07/06/2011 - 12:39 - Sicavonline



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Immobilier : les locataires bientôt mieux armés pour défendre leurs droits au 07/06/2011

A défaut de plafonner les loyers, le gouvernement a déposé un projet de loi qui a la prétention de donner plus de moyens aux locataires pour défendre leurs droits face aux excès de zèle de certains bailleurs. Si ce texte est adopté par le parlement, un locataire pourra notamment obtenir une réduction sur le montant de son loyer lorsque le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement ou si celle-ci est erronée. Des mesures sans doute nécessaires mais qui n'auront en pratique qu'un impact limité.

Le gouvernement souhaite améliorer la protection des ménages dans le cadre de leurs dépenses « contraintes », qui comprennent le logement, la santé, les télécommunications, l'énergie, la grande distribution et les assurances santé. Selon les chiffres officiels, elles représenteraient aujourd'hui près d'1/3 des dépenses des Français contre seulement 13 % il y a 40 ans.
Le projet de loi déposé par Frédéric Lefebvre prévoit de renforcer les droits, la protection et l'information des consommateurs. Ce texte qui sera examiné par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale début juillet contient 25 mesures en faveur des consommateurs et plus particulièrement des locataires.
Le gouvernement qui a un temps évoqué le plafonnement des loyers pour les logements de très petites surfaces n'ira sans doute pas jusqu'au bout de son projet mais pour soutenir les locataires, plusieurs mesures sont envisagées.

Le locataire trompé sur la surface du bien loué pourra obtenir une réduction de loyer

Pour éviter les méprises et les abus sur la surface du logement loué, le projet de loi rendrait possible la diminution des loyers au profit des locataires si l'information sur la surface louée est fausse ou manquante.
La loi Carrez impose que le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée pour les locations nues, comme c'était déjà le cas pour l'acquisition de logements en copropriété. Le projet de loi étend cette obligation à la location meublée.
De plus, pour renforcer la protection des locataires, le projet de loi donne la faculté aux locataires de contester le montant de leur loyer en cas d'absence d'indication de la surface, ou de mention d'une surface erronée dans les contrats de location.
Concrètement, lorsque la surface effectivement louée sera inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans le contrat, le locataire pourra obtenir une diminution du loyer proportionnelle à la différence constatée.

Afin d'assurer l'effectivité de ce nouveau droit, la mesure instaure, pour les locataires une procédure inspirée de ce qui existe déjà pour les copropriétés, adapté à la location. En cas d'absence de mention de surface, le locataire peut demander au bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier, de fournir cette information afin de l'inscrire par avenant dans le contrat de location. A défaut de réponse du bailleur, le locataire peut calculer cette superficie lui-même ou par le recours à un professionnel, aux frais du bailleur. En cas de différence avec la surface indiquée sur les documents publicitaires (annonces, etc.), le locataire peut alors obtenir une réduction proportionnelle du loyer.
Les délais d'action seront fonction du type de location (location meublée ou location nue) et de l'absence d'indication ou d'erreur sur la surface louée.

Avant la loi
Marion a loué un logement dont le contrat de location mentionne une surface de 50 m² et un loyer de 700 euros. Elle fait mesurer l'appartement et constate qu'il fait en réalité 47 m² de surface habitable, soit 6% de moins qu'indiqué au contrat. Elle décide de demander une diminution de loyer proportionnelle à la différence constatée, soit 42 euros, ce qui passerait son loyer de 700 à 658 euros.
En réponse à sa demande, le bailleur répond que le contrat a été signé et que ses stipulations ne sont pas révisables.
Après la loi
Marion peut exiger une diminution de loyer pendant les 6 premiers mois du bail et le loyer payé sera effectivement diminué de 42 euros.

Pas de dépôt de garantie supérieur à 1 mois de loyer !

Pour améliorer le pouvoir d'achat des locataires, le projet de loi propose de plafonner le dépôt de garantie à 1 mois de loyer pour tout le parc locatif, y compris le parc locatif social non conventionné
Jusqu'au présent, la réduction du dépôt de garantie de deux mois de loyer à un mois de loyer est réservée aux locations de logements qui relèvent du secteur locatif privé ou du parc social conventionné. En revanche le parc social non conventionné avait été exclu de la réforme.
Le projet de loi permet de diminuer le montant du dépôt de garantie de 2 à 1 mois de loyer pour le parc social non conventionné. Une mesure qui n'aura donc qu'un impact limité.

Améliorer la restitution des dépôts de garantie des locataires

Les pouvoirs publics proposent de majorer de 10% du loyer le solde du dépôt de garantie à restituer au locataire, par mois de retard, en cas de non restitution dans le délai légal
Ces pénalités de retard devraient inciter le bailleur à respecter le délai légal mais ne va pas résoudre le problème de la non-restitution du dépôt de garantie à laquelle sont parfois confrontés certains locataires souvent démunis face à la lenteur de la justice dans ce domaine.

Avant la loi
Le 1er janvier, quand il est arrivé dans son nouveau logement, M.X a remis à son bailleur un dépôt de garantie équivalent à 1 mois de loyer hors charges, soit 1 000 euros. 6 mois plus tard, le 1er juillet, il doit déménager de nouveau. Mais 2 mois après la remise des clés, le bailleur ne lui a toujours pas restitué le solde de son dépôt de garantie, soit 1 000 euros (aucune retenue n'avait été actée lors de l'état des lieux de sortie).
Grâce à la loi
Le 1er septembre, M. X peut exiger du bailleur la majoration prévue de 10% du loyer, soit un solde de 1 100 euros. Le 1er octobre, si la restitution ne lui est toujours pas parvenue, le bailleur lui sera redevable de la somme de 1 200 euros.

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