Le dispositif immobilier Scellier, efficace mais trop cher, doit être revu à la baisse

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Depuis plus de 20 ans maintenant, pas moins de sept dispositifs fiscaux d'incitation à l'investissement locatif dans le neuf se sont succédé avec plus ou moins de réussite, mais avec pour particularité d'offrir des avantages fiscaux conséquents. Une règle à laquelle n'échappe par le dernier né de ces mécanismes de défiscalisation immobilière : le Scellier. Pour éviter de reproduire sans cesse les même erreurs Gilles Carrez, rapporteur général du budget à l'Assemblée nationale, a donc disséqué dans un rapport intitulé « l'application de la loi fiscale » les effets de ce dispositifs tant en termes d'efficacité que de coût pour la collectivité.

Verdict du rapport Carrez : le Scellier est efficace mais trop onéreux

Pas de doute, le dispositif Scellier a rempli son rôle de soutien au secteur de l'immobilier neuf puisque depuis 2009, date de sa création, il a aidé à la construction de 170.000 logements neufs ou assimilés destinés à la location. 75.000 logements de plus devraient être commercialisés d'ici 2012, selon les projections du parlementaire. Ce bilan est « d'autant plus positif », selon le député, que le dispositif Scellier a permis dans sa version intermédiaire, où les loyers sont obligatoirement inférieurs à ceux du marché, de créer une véritable filière de logements locatifs destinés aux personnes disposant de faibles ressources et de développer le nombre de logements basse consommation. Sans remettre en cause l'efficacité et l'intérêt du dispositif Scellier, l'auteur du rapport pointe toutefois du doigt l'impacte financier de cette niche fiscale sur le budget de l'Etat déjà bien mal en point. Si Gilles Carrez reconnaît devant nos confrères des Echos que l'avantage fiscal Scellier est un « chaînon essentiel de l'investissement locatif qui doit subsister sous peine de voir la production de logement chuter. », cette efficacité a un coût qu'il juge « insoutenable. »

Solutions préconisées : réduire l'avantage fiscal et plafonner le prix des logements « Scellier » par m²

Il est donc indispensable pour le député de réduire la cherté du Scellier de 2,3 milliards d'euros pour 60.000 logements à 1,2 milliards d'euros pour environ 45.000 biens. Actuellement, le taux de l'avantage fiscal accordé dans le cadre du Scellier, en échange de l'engagement pris par l'investisseur de louer son bien pendant au moins 9 ans, varie selon sa performance énergétique (13 % à 22 % en 2011, puis 9 % à 18 % en 2012). Alors que le dispositif doit disparaître à la fin de l'année 2012, le député encourage le gouvernement à le conserver mais à réduire l'avantage fiscal à 15 % et suggère de le réserver aux seuls logements respectant certaines normes environnementales. Le dispositif Scellier intermédiaire sera en revanche maintenu en l'état pour ne pas déstabiliser l'offre de logements « intermédiaires ».

Comment limiter les effets pervers du Scellier ?

Outre sa cherté le Scellier a, comme tous les dispositifs fiscaux du genre, engendré des effets pervers. Le rapport met notamment en avant l'absence de révision régulière du zonage qui« menace la crédibilité du dispositif et l'effet sur les prix dans un contexte de rareté et de cherté du foncier ». Pour limiter ces dérives et contrecarrer l'effet inflationniste du dispositif Scellier, Gilles Carrez évoque la possibilité d'ajouter au plafonnement global l'investissement à 300.000 euros, un plafond de réduction d'impôt par mètre carré. Cette nouvelle limitation devrait également limiter la prolifération des petites surfaces en incitant les investisseurs à acheter des logements plus grands, précise l'auteur du rapport.

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